简短结论
Seller credit（卖家支付 closing 费用）和降价都是卖家的让步——但它们对你的财务影响方式不同。降价降低购买价格，同时降低你的贷款金额、月供，大多数情况下也降低长期的 property tax 基准。Seller credit 减少你在 closing 时需要自己带的现金，但不改变贷款金额或月供。
哪个对你更有用，取决于你的制约因素是月供、closing 现金，还是两者都有——以及你的 lender 怎么处理这两种情况。没有哪个自动更好；正确答案取决于你的具体财务状况，让你的 lender 帮你算是对的。
两者分别是什么
降价（Price reduction）： 卖家同意降低购买价格。你借的少，月供低，property tax 的评估基准也低。缺点是：你在 closing 时仍然需要自己全额支付 closing costs，而且贷款额变小后每月的节省金额往往比买家预期的少。
Seller credit： 卖家在 closing 时为你支付一部分 closing costs。购买价格不变，你带到 closing 的现金变少——credit 用于抵扣 title fees（产权费）、escrow fees（过户托管费）、loan origination fees（贷款手续费）、prepaid interest（预付利息）或其他允许的费用。缺点是：贷款金额不变，月供不变，你长期积累的 equity（房产净值）从同一起点出发。
月供数学怎么算
因为贷款金额通常很大，而月供是由全部购买价格驱动的，降价对月供的影响比很多买家预期的小。具体金额取决于贷款金额、利率和贷款类型——买家应请 lender 就自己的具体情况精确计算。
实际影响是：对很多 Greater Seattle 的买家来说，购买价格本来就高，一个能显著减少 closing 现金需求的 seller credit，在第一天的感受可能比一个把月供降低一小部分的降价更实际。这个取舍是否对你有利，取决于什么在制约你的情况。
Lender 的上限如何影响 Seller Credit
Lender 根据贷款类型和首付金额，对买家可以收到的 seller credit 金额设有上限。Conventional loan（常规贷款）通常把 seller credit 限定在购买价格的某个百分比以内，且上限随首付比例变化。FHA 和 VA loan 有各自的 credit 限额。如果 seller credit 超过你的贷款类型允许的上限，超出部分你无法获得——意味着一个大额 seller credit 如果超出 lender 允许的范围，不会给你带来全额好处。买家在谈判前，应向 lender 确认自己具体贷款适用的 credit 上限。
Appraisal（估价）的复杂性
如果房子的 appraisal 低于合同价格，lender 允许的 seller credit 是基于 appraised value 而不是合同价格计算的。如果房子 appraise 偏低，而你又依赖 seller credit 来覆盖 closing costs，可用的 credit 可能会缩水。在降价的情况下，如果新的降低价格等于或低于 appraised value，appraisal 问题就解决了——但月供的节省也比一开始就以更低价格谈判要小。
Rate Buydown：第三种选项
Seller credit 也可以用于买断买家贷款的利率——通常称为"seller-paid rate buydown（卖家支付的利率买断）"。卖家提供资金给 lender，换取贷款利率在贷款期内永久降低（permanent buydown）或在初始期限内降低（temporary buydown）。这把 closing cost credit 转换成了月供的减少。Buydown 的具体结构、费用，以及是否适合买家的具体贷款情况，需要直接和 lender 讨论。
降价通常更有利的情况
- 买家的主要制约是月供
- 买家 closing 现金充足，不需要 credit 来覆盖
- 买家计划长期持有，月供节省可以累积
- 房子有 appraisal 风险，降价可以减少或消除 gap
Seller Credit 通常更有利的情况
- 买家 closing 现金紧张，需要在 closing 后保留流动性
- 当前价格下的月供已经在买家 comfortable 的范围内
- Credit 可以用于允许的费用，且不超过 lender 的上限
- Rate buydown 对买家的持有周期在数学上合理
你需要问 Lender 的问题
你的 lender 可以针对你的贷款类型、利率和价位精确算出数字。在谈判要求 credit 或降价之前，买家应该先从 lender 那里知道：预计要支付多少 closing costs、自己的贷款适用什么 seller credit 上限、rate buydown 是否对自己的情况合理，以及 credit vs. 降价如何改变月供和 closing 所需现金。
这不是一个靠感觉做的决定。金额足够大，值得在谈判之前和 lender 花 15 分钟聊一次。