简短结论
Lender pre-approval（贷款预批）告诉你的是：按照 lender 的风控标准，他们最多愿意借给你多少钱。它没有告诉你，哪个月供水平是你能长期承受的。
在 Greater Seattle，property tax（房产税）、HOA dues（HOA 月费）、保险和维修成本叠加起来，可以让实际月供比 lender 给的数字大很多。在你认真看房之前就理解这个差距——而不是等到看上一套房之后再算——是买家最值得做的事情之一。
Pre-Approval 实际在衡量什么
Lender 计算你的 pre-approval 金额，主要依据是 debt-to-income ratio（DTI，月收入负债比）——你的月总收入里，有多大比例会用于偿还包括新房贷在内的所有月度债务。Lender 用这个比例来设定最大可贷金额上限。
不同 lender、不同贷款类型对 DTI 的要求有差异，买家应向自己的 lender 确认具体情况。对买家来说，关键点是：lender 通常会批到比很多个人财务建议里"comfortable"标准更高的 DTI 上限。Lender 批准你借多少，是他们的信贷风险判断，不是你的生活舒适度判断。
Lender 在 DTI 计算里用的月供，通常包含：本金、利息、估算的 property tax、homeowner's insurance（房屋保险），以及适用的 mortgage insurance。HOA dues 是否被完整计入，取决于 property type 和审批阶段，不一定每次都准确。
Pre-Approval 没有衡量的东西
Closing 后你实际的月度支出。 HOA dues 是真实的现金支出，在 Greater Seattle 因 property type 和楼盘不同，差距可以很大。一套 $800,000 的 condo、每月 HOA dues 几百甚至更高，和一套 $800,000 的 SFH（独立屋）没有 HOA，全部月支出结构是截然不同的——即使 lender 批的 pre-approval 金额一样。对每套具体的房子，买家应该核实实际的 HOA dues、涵盖哪些服务，以及有没有 pending 的 special assessment（HOA 临时额外收费）。不能只看月供，要算 all-in 月度成本。
具体地块的 property tax。 Pre-approval 里的估算是预测值。实际 property tax 因地块、评估价和适用豁免而不同。买家应通过 King County 或 Snohomish County assessor 数据核实任何一套具体房子的当前评估价和税额。
持续的维护和储备成本。 房子需要钱来维护——屋顶、HVAC、管道、外立面，以及意外维修。Lender 的公式里没有这一项。在 pre-approval 上限附近 closing、closing 后几乎没有现金储备的买家，第一次出现重大维修时就会面临真实的财务压力。
你个人的储蓄和生活支出。 DTI 在或接近 lender 上限，可能没给退休储蓄、育儿成本、交通费用或其他日常支出留出任何空间——而这些支出都真实存在，只是不会出现在贷款申请文件里。
Greater Seattle Tech 买家的特殊情况
Greater Seattle 有大量 tech 员工，薪酬结构通常包含 base salary（底薪）、annual bonus（年度奖金）和 RSU（受限制股票单元）。Lender 对这几部分收入的处理方式不同，细节很重要。
Base salary 最简单，通常被完整计入。
Annual bonus 如果买家在同一雇主连续拿了至少两年、并且 lender 能通过税单和工资单记录确认，通常可以计入。年度浮动较大的 bonus，可能被取平均值、打折，或者直接不计入，具体取决于 lender 政策。
已经 vest（到期兑现）的 RSU 在一些情况下可以算作合格收入——前提是买家在同一雇主有至少两年的 RSU vesting 记录，且 vesting schedule 显示收入会以类似水平继续。具体处理方式因 lender 和贷款类型而异。买家不应该假设 RSU 收入一定会被计入，应该直接向 lender 确认。
还没 vest 的 RSU 和未来的 grant 承诺 通常不被计入。一个预计八个月后有一批 RSU 到期的买家，收入预期是真实的——但这部分收入现在不会改善他们的 pre-approval 金额。
实际风险：一个在某年有大笔 RSU 到期的 tech buyer，收入状况在第二年可能不会重复。Lender 如果把两年 RSU 收入取平均，可能产生一个高于未来实际 vesting 水平的 pre-approval。薪酬结构复杂的买家，应该和 lender 坦诚谈：收入是怎么计算的，如果某个部分减少了，pre-approval 的画面是什么样的。
Greater Seattle 的 HOA 问题
Greater Seattle 有大量 condo 和 townhome 市场，尤其在 Eastside 和 Seattle 城区。这些房子的 HOA dues 差别很大，高的可能达到几百美元每月，Seattle 的一些高层 condo 还会更高。
Listing 上写的 HOA dues 是起点，不是全貌。Special assessment（HOA 临时额外收费）——HOA 为重大维修或储备金不足而向业主临时征收的一次性费用——不会体现在月度 dues 里，closing 后才发现可能是一笔大支出。HOA resale certificate 文件——其中披露了当前 reserve fund 健康状况、pending assessments 和 HOA 财务状况——是核实这个风险的正确文件。
把 condo 或 townhome 和 SFH 对比时，买家应该对每套房分别计算实际月度总支出——不只是月供——然后测试一下两者是否都在自己真实 comfortable 的范围内，而不只是 lender 批了的上限以内。
自己建立真实预算
在确定购房价格目标之前，买家应该把实际月度支出算清楚：
估算月供（本金+利息，按当前利率）：向 lender 要在不同购房价位、用现实利率假设下的月供估算。
估算 property tax：查一下你在看的每套具体房子的 King County 或 Snohomish County 评估价和税额。税率和评估价因地而异，不能只依赖 listing 里的估算数字。
HOA dues（如果适用）：以 listing 上的数字为起点，通过 HOA 文件核实有没有 pending special assessment。
Homeowner's insurance：针对具体 property type 和地点获取一个估算。
维护储备：常见的建议是每年拨出一定比例的房价用于维护，但合理金额因房龄、状况和类型而不同。买家应与 financial advisor 讨论适合自己情况的数字。
对照你的收入：把上面所有项目加起来，剩下的空间够不够覆盖你的其他支出、储蓄目标和生活成本？
这道题算出来的数字，往往比 lender 的上限低——有时低很多。这个差值就是买家的实际上限，不是 pre-approval 的金额。