简短结论
RSU（受限股票单元）收入可以计入贷款资格收入——但不是自动的，不同类型的 RSU 也有不同的处理方式。文件要求、vesting 历史和持续性要求的规则很具体，很多 tech 买家只在 underwriting 阶段才真正了解细节，有时发现 pre-approval 不成立。在开始找房之前——而不是签了合同之后——搞清楚 lender 可能如何对待你的 RSU 收入，是避免痛苦意外的那种准备。
RSU 收入和工资有什么不同
Lender 喜欢可预测、可记录的收入。基础工资很直接：稳定、持续、易核实。RSU 收入不一样。它是分批到账的，时间节点由 vesting 计划决定，价值随 vesting 当天股价波动，某一年可能比另一年高很多，并且依赖于在同一家公司的持续就业。
对于一个在评估你 30 年还款能力的 lender 来说，RSU 收入引发了基础工资不会引发的问题：它会持续吗，会保持在类似的水平吗，你如何证明 vesting 会继续？
Conventional Lender 如何对待 RSU 收入：基本规则
对于出售给 Fannie Mae 和 Freddie Mac 的 conventional loan——在 Greater Seattle 高价房产中最常见的贷款类型——lender 遵循 RSU 收入的具体指南。Fannie Mae 对 RSU 收入的要求详见 Selling Guide B3-3.3-07（2026 年 3 月更新）。买家应向具体 lender 确认实际处理方式，因为指南因 lender 和贷款类型而有差异，Freddie Mac 也有自己的平行标准。以下内容不构成贷款建议。
基于时间的 RSU（tech 员工最常见）。 基于时间的 RSU 按照与持续就业挂钩的计划 vest——四年 vesting 计划配合年度或季度 cliff vesting 是常见结构。要将这类收入计入资格收入，lender 通常要求在当前雇主处有至少 12 个月的收取历史，通过显示已 vest 股份作为收入到账的 W-2 和工资单记录。Lender 还需要看 vesting 可能继续的证明——通常是显示未来三年还有类似水平未 vest RSU 的 vesting 计划。
基于绩效的 RSU（和公司或个人指标挂钩）。 这类 RSU 要求更高的门槛：通常需要 24 个月的收取历史，在同一雇主的 W-2 上记录，加上持续性文件。基于绩效的 grant 更难进入资格计算，因为未来 vesting 取决于无法保证的绩效条件。
收入计算。 Lender 通常会平均过去两年 W-2 中的 RSU 收入，得出年度资格收入数字。如果你第一年收了 $30,000 RSU 收入，第二年收了 $60,000，平均数是 $45,000——不是 $60,000。单次大额 vesting 事件不会自动成为你的资格收入基准。
股票估值。 Fannie Mae 使用股票价格的 200 天移动平均值；Freddie Mac 使用 52 周平均值。资格收入计算基于这个平均价格，不是某一天的市场价格。
雇主要求。 按标准 conventional 指南使用 RSU 收入，雇主必须是在 NYSE、NASDAQ、道琼斯或同等外国交易所上市的公众公司。
容易出问题的情况
刚加入当前雇主。 RSU 收入要求在你当前雇主那里有历史记录。如果你六个月前加入了一家新公司——即使有一笔将在四年内 vest 的大 grant——你可能还没有足够的在新雇主处的 vesting 历史来计入这笔收入。在买房前一两年换公司，会在文件链上产生缺口。
换公司。 前一家雇主的 RSU 历史不会延续。如果你在 A 公司 vest 了两年后离职，去年加入了 B 公司，A 公司的 RSU 收入不算——而且 B 公司你可能只有一年的 vesting 历史，根据 grant 类型，这可能不够。
可变的 vesting 金额。 某一年有大额 cliff vesting，接下来一年是较小的季度性 vesting，产生的两年平均数可能高估了你持续的收入。如果你在某一特定年份收到了异常大的 grant，而随后的 vesting 计划金额较低，lender 在平均两年 W-2 时会看到更高的数字——但你未来的 vesting 计划可能支撑不住这个平均数。和你的 lender 明确讨论这个情况。
未 vest 的 RSU。 尚未 vest 的 RSU grant 不是收入。券商账户上的大额未 vest RSU 余额代表的是未来潜在的薪酬——但 lender 不把未 vest 的价值计入资格收入。如果你的薪酬叙述主要依赖未来 vesting，基于今天已 vest 收入的 pre-approval 数字可能比你预期的低。
股价下跌。 如果你所在公司的股价自 grant 日期以来大幅下跌，未来几年 vest RSU 的价值可能低于历史 vesting 事件。基于历史 RSU 收入计算的 pre-approval，可能反映了比实际将来 vest 的价值更高的收入基准。
需要准备的文件
和 lender 坐下来谈时，预计需要提供：
- 两年的 W-2（所有来源，包括 RSU 收入）
- 最近的工资单，记录当前基础工资和近期的 vesting 事件
- RSU Award Agreement 或 grant 文件，显示 vesting 计划
- 如果 lender 要求：雇主信函或 HR 文件，确认剩余未 vest RSU 和预计 vesting（lender 可能要求）
各家 lender 的要求不同。在流程早期问你的 lender，针对你的具体 RSU 情况需要哪些文件，并获得他们如何计算你的资格收入的清晰解释。如果他们使用的数字和你自己的估计有显著差异，搞清楚为什么。
这和你的实际预算有什么关系
本系列第 #5 篇——Pre-Approval 不等于真实预算——讨论了 DTI 上限 vs. 实际舒适度的更大问题。RSU 收入加了一个具体的层次：你的 pre-approval 可能基于一个不反映未来实际将 vest 金额的 RSU 收入数字。如果你的 RSU 收入因股价上涨、大额初始 grant 或单次 vesting cliff 而异常高，而你未来的 vesting 计划相对保守，那么基于历史 RSU 收入平均数的 pre-approval，可能会超出你实际未来的收入图景。
你应该问自己的问题（不只是问 lender）：如果我明年的 RSU 收入下降了——因为股价下跌、vesting 计划步减，或者我换了雇主——我还能在基础工资和其他可靠收入的基础上舒适地偿还这笔贷款吗？这个压力测试，比最大审批金额更重要。