简短结论
翻新过的厨房、精装地下室或新增浴室，不自动是加分项。如果这些工程是在没有 permit 的情况下做的，closing 之后接手合规问题的是买家，不是卖家。在 Greater Seattle 活跃的翻新市场里，没有 permit 的改建很常见，在签合同之前查一下 permit 历史，已经成为认真做 diligence 的标准步骤。Greater Seattle 大多数 property 的 permit 记录都可以在网上公开查到，看一遍花的时间，比大多数买家预期的少。
为什么 Permit 历史在 Closing 之前很重要
Permit 表示工程经过了建筑主管部门的审查，在关键阶段接受过 inspection，并且通过了最终验收（至少说明工程曾提交审查）。没有 permit 的翻新，不能证明工程做得不对——但意味着当时没有独立的审查发生。
对买家来说，没有 permit 的工程有几类具体风险：
Appraisal 和贷款。 Lender 通常要求 appraisal 反映 property 的实际、有 permit 的状态。Appraiser 可能会把没有 permit 的面积排除在可居住面积计算之外。没有 permit 记录的精装地下室或新增房间，可能不被计入卧室数量或总面积，这会降低 appraised value，从而影响 lender 愿意贷多少。要与你的 lender 核实任何新增面积的 permit 状态，并确认 appraiser 会如何处理这些面积。
保险。 房主保险通常按 property 的合规结构承保。如果没有 permit 的工程是损失的来源——比如没有 permit 的电气系统起火、没有 permit 的管道改造导致水损——保险公司可能拒绝理赔或限制赔付范围。买家应询问保险 agent，具体 property 的改建如何影响保险覆盖。
Closing 之后的合规要求。 如果市或县发现了没有 permit 的工程——通过邻居投诉、未来的 permit 申请，或再次出售时的 inspection——当前业主（也就是 closing 之后的你）可能被要求把工程带入合规状态，这可能意味着打开墙体、把系统升级到当前规范，或者在某些情况下拆除重建。卖家当初没有申请 permit，不能保护 closing 之后的买家免于这些要求。
再次出售。 你出售时，你的买家会面对同样的问题。如果没有 permit 的状态被披露，会影响谈判。如果之后才被发现，可能会让交易复杂化甚至告吹。
如何查 Greater Seattle 的 Permit 记录
Greater Seattle 大多数 property 的 permit 记录都可以在网上公开查到，流程因辖区而异。
Seattle 市区。 Seattle Department of Construction and Inspections（SDCI）在 Seattle Services Portal（Accela）里维护 permit 记录，可以按地址或项目编号搜索。2005 年至今的 permit 可在线查询。更早的记录——2005 年之前的施工图和 permit——可通过 SDCI 的 Permit and Property Records 文档库和缩微胶卷档案申请查阅。SDCI 联系电话：(206) 684-8600。
- Seattle Services Portal / DPD Permits: services.seattle.gov
- SDCI permit 和 property 记录查询：seattle.gov/sdci/resources/research-a-project
King County（非建制区）。 King County 非建制区域的 property，可通过 King County Permitting Portal（Accela）按地址搜索。
- King County Permitting Portal: aca-prod.accela.com/kingco
Snohomish County（非建制区）。 非建制 Snohomish County 的 permit 记录，可通过 PDS Online Records 系统查询。
- Snohomish County permit 记录：snohomishcountywa.gov
King/Snohomish County 辖区内的建制城市。 在建制城市（Bellevue、Redmond、Kirkland、Renton、Bothell 等）内的 property，permit 由该城市管理，不在县的数据库里。需要联系或查看具体城市的建筑部门门户网站。
MyBuildingPermit。 多个 Greater Seattle 辖区参与了 MyBuildingPermit.com 区域门户，该平台汇总了参与城市和县的 permit 申请和状态。
在 Permit 记录里看什么
查出该地址的完整 permit 历史，重点关注：
Permit 和可见改建是否对应。 一套 listing 如果宣传"2019 年翻新厨房"，应该在那个时期有厨房翻新 permit（或单独的管道和电气 permit）。精装地下室应该有地下室装修 permit。Deck 增建、房间增建和附属住宅单元（ADU）各自需要 permit。如果你看到的情况和 permit 记录之间有落差，值得追问。
已完结 vs. 未关闭的 permit。 申请了但从未完结的 permit（工程开始了但 inspection 没有完成）是潜在问题。Open permit 可能意味着工程在某个阶段被 inspect 后停工，或者工程从未被市政部门验收通过。让你的 agent 和卖家 agent 确认状态，以及是否可以在 closing 之前解决。
电气或管道工程是否缺少 permit。 电气和管道工程，即使是较小规模的改造，通常也需要 permit。如果一套房做了重要的电气或管道改造——在 listing 照片里可见或 Form 17 中有披露——但 permit 记录里没有对应项目，这是一个需要向 inspector 提出并与你的 agent 讨论的信号。
发现没有 Permit 的工程怎么办
在 closing 之前发现，总比 closing 之后发现好。在 diligence 期间，你通常有以下选择：
- 要求卖家申请追溯 permit。 有些情况下，没有 permit 的工程可以合法化。卖家为已有工程申请 permit，inspector 审查，如果符合当前规范（或可以通过小修正达标），就可以完结。这需要时间，可能赶不上 closing，所以可行性和时间线很重要。
- 谈判价格调整或修缮 credit。 如果卖家不愿意或无法为工程申请 permit，买家可以要求降价来反映风险、合法化或修正工程的可能成本，或两者兼顾。这需要买家对解决成本有一个实际估计。
- 在 contingency 期间退出。 如果没有 permit 的情况足够重大——主要增建、承重改造、没有 permit 的配电盘工程——而卖家既无法解决也无法谈妥价格，在 inspection contingency 期间退出是一个选项。
不好的选项是：在清楚知道有重大没有 permit 的工程的情况下 closing，但不了解自己承担的是什么。
Form 17 关于 Permit 的部分
Washington 州的卖家披露表（Form 17）包含一个关于改建是否在没有 permit 或没有执照承包商的情况下完成的问题。卖家在这个问题上选"是"或留"不知道"，而 listing 里明显可见重大改建工程，实际上已经发出了这个方向需要调查的信号。将 Form 17 中 permit 相关问题的"是"或"不知道"答案，当作去查 permit 记录并与 inspector 讨论的提示。