距离过户还有24小时。你已经电汇了首付。明天你就能拿到钥匙。但首先，最后一次看房。最终验房。你有30-60分钟来确认房子处于你同意购买的状态。你要检查什么？如果有问题怎么办？
最终验房是你在过户前发现问题的最后机会。这不是房屋检查。这是验证卖方履行了义务：维修完成、房屋处于约定状态、没有损坏或移走东西。错过这一步或匆忙完成可能让你损失数千美元。
在本文中，你将了解：
- 什么是最终验房（以及不是什么）
- 何时进行以及谁参加
- 完整的逐房间清单
- 如何核实维修已完成
- 发现问题怎么办
- 你延迟过户的权利
- 真实的西雅图验房案例
本文适合你，如果： 你即将过户，正在准备最终验房。
目录
什么是最终验房？
基本定义
最终验房是你在过户前对房产的最后一次访问，通常在过户日前24-48小时。你要核实房屋处于约定状态、确认维修完成，以及检查没有东西被损坏或移走。
目的是保护自己、核实卖方履行了义务、在过户前发现问题，以及确保你得到你付钱买的东西。
这不是房屋检查。不是发现新问题、重新协商或寻找你早该发现的问题的时候。你只是在核实约定的状态。
何时进行
典型时间是过户前24-48小时、卖方搬出后、你电汇资金前（理想情况）、工作时间内。
西雅图示例：
- 过户：周五下午2点
- 验房：周四上午10点
- 如果发现问题有时间处理
你可以灵活安排。验房可以更早（过户前3-5天）或过户当天（不理想）。与经纪人协调。
谁参加
你（买方）、你的经纪人、你的配偶/伴侣（如适用）应该参加。
卖方（罕见，不推荐）、卖方经纪人、验房师（如果核实维修）或承包商（如果核实维修）可能参加。
贷款机构、托管人员和律师通常不参加（除非出现问题）。
需要多长时间
典型时长是30-60分钟，大房子更长，核实很多维修时更长。
不要着急。慢慢来，检查所有东西，拍照/录像，提问。
你要检查什么
四大类别
1. 维修完成：
- 卖方同意进行维修
- 核实维修已完成
- 核实维修做得正确
- 如果可能获取文件
2. 房屋状况：
- 验房后没有新损坏
- 搬家没有造成损坏
- 一切正常运作
- 清洁且扫过地
3. 包含物品存在：
- 随房转让的电器
- 随房转让的固定装置
- 窗帘
- 合同中的其他物品
4. 排除物品移除：
- 卖方个人财产已搬走
- 卖方保留的物品已移除
- 没有留下垃圾或杂物
你不检查什么
这不是房屋检查。不要寻找新问题、打开墙壁或爬行空间、广泛测试系统，或试图重新协商。
这不是清洁检查。卖方必须留下"扫过地"的房子，但不是一尘不染。轻微的灰尘是正常的。不要吹毛求疵。
这不是最终决定。你已经承诺购买。只核实约定的状态。只有重大问题才能延迟过户。
完整验房清单
开始前
随身携带：
- 购买协议副本
- 验房报告副本
- 约定维修清单
- 卖方披露
- 笔和纸
- 手机（拍照/录像）
- 手电筒
- 插座测试器（可选）
到达前复习：
- 约定了哪些维修
- 哪些电器随房转让
- 哪些固定装置随房转让
- 任何特殊协议
外部检查
整体状况：
- 壁板、屋顶或结构没有新损坏
- 排水沟和落水管完好
- 没有破窗
- 门正常开关
院子和景观：
- 院子与出价时状态相同
- 没有死亡或移除的植物（除非约定）
- 洒水系统工作（如适用）
- 围栏和大门完好
车道和人行道：
- 没有新裂缝或损坏
- 清理了杂物
- 大门和车库门工作
户外设施：
- 露台或天井状况良好
- 户外照明工作
- 水龙头工作
- 棚屋或附属建筑完好（如包含）
西雅图特定：
- 检查积水（排水问题）
- 检查排水沟（多雨气候很重要）
- 检查苔藓或藻类生长（正常，但注意状况）
车库
结构：
- 车库门正常开关
- 车库门开启器工作（如包含）
- 遥控器存在（如包含）
- 墙壁或天花板没有损坏
设施：
- 灯工作
- 插座工作
- 热水器可接近（如在车库）
- 电气面板可接近
清洁度：
- 卖方物品已移除
- 没有垃圾或杂物
- 地板已扫
入口和走廊
门：
- 前门正常开关
- 锁工作
- 门栓工作
- 钥匙提供（过户时）
地板：
- 地板没有新损坏
- 搬家没有造成污渍或划痕
- 清洁
墙壁和天花板：
- 没有新洞或损坏
- 没有水渍
- 油漆修补完成（如约定）
照明：
- 所有灯具存在（如包含）
- 所有灯工作
- 灯开关工作
客厅/家庭活动室
地板：
- 没有新损坏
- 家具没有留下污渍
- 清洁
墙壁：
- 移除艺术品没有留下新洞
- 洞已修补（如约定）
- 搬家没有造成损坏
窗户：
- 所有窗户正常开关
- 锁工作
- 没有破玻璃
- 纱窗存在（如包含）
壁炉（如适用）：
- 壁炉完好
- 壁炉架完好（如包含）
- 壁炉工具存在（如包含）
- 燃气壁炉工作（如适用）
内置设施：
- 架子完好
- 橱柜完好
- 没有损坏
照明和电气：
- 所有灯具存在
- 所有灯工作
- 所有插座工作
- 吊扇工作（如适用）
厨房
电器（如包含）：
- 冰箱存在且工作
- 炉灶/烤箱存在且工作（测试所有炉头）
- 洗碗机存在且工作（运行一个周期）
- 微波炉存在且工作
- 垃圾处理器工作
- 抽油烟机工作
橱柜和台面：
- 所有橱柜正常开关
- 橱柜没有损坏
- 台面完好（没有新缺口或裂缝）
- 水槽没有堵塞
管道：
- 水龙头工作（冷热水）
- 水槽下没有漏水
- 垃圾处理器工作
- 洗碗机连接完好
照明和电气：
- 所有灯工作
- 所有插座工作
- 橱柜下照明工作（如适用）
清洁度：
- 电器清洁
- 橱柜空且清洁
- 台面清洁
- 地板清洁
餐厅
地板：
- 没有新损坏
- 清洁
墙壁：
- 没有新洞或损坏
- 搬家没有造成损坏
照明：
- 吊灯或灯具存在（如包含）
- 正常工作
- 调光器工作（如适用）
内置设施：
- 餐具柜完好（如包含）
- 架子完好
卧室
每个卧室：
地板：
- 没有新损坏
- 没有污渍
- 清洁
墙壁和天花板：
- 没有新洞或损坏
- 衣柜杆存在
- 架子存在
窗户：
- 正常开关
- 锁工作
- 纱窗存在
衣柜：
- 空的（卖方物品已移除）
- 杆和架子完好
- 门正常工作
照明和电气：
- 灯工作
- 吊扇工作（如适用）
- 插座工作
浴室
每个浴室：
固定装置：
- 马桶正常冲水
- 水槽水龙头工作（冷热水）
- 淋浴/浴缸水龙头工作（冷热水）
- 没有漏水
橱柜和台面：
- 梳妆台完好
- 橱柜正常开关
- 台面完好
- 药柜存在（如包含）
通风：
- 排气扇工作
- 窗户打开（如适用）
照明和电气：
- 灯工作
- 插座工作（测试GFCI）
- 加热灯工作（如适用）
清洁度：
- 马桶清洁
- 水槽清洁
- 淋浴/浴缸清洁
- 地板清洁
西雅图特定：
- 检查潮湿或霉菌（浴室常见）
- 确保排气扇排到室外（不是阁楼）
洗衣房
电器（如包含）：
- 洗衣机存在且工作
- 烘干机存在且工作
- 连接完好
设施：
- 水接口工作
- 烘干机排气口畅通
- 电源插座工作
清洁度：
- 电器清洁
- 地板清洁
- 绒毛过滤器清洁
地下室/爬行空间
通道：
- 可以进入地下室/爬行空间
- 没有新障碍物
状况：
- 没有新的水损坏或污渍
- 地基没有新裂缝
- 污水泵工作（如适用）
设施：
- 炉子可接近
- 热水器可接近
- 电气面板可接近
清洁度：
- 卖方物品已移除
- 没有垃圾或杂物
西雅图特定：
- 检查潮湿（西雅图地下室常见）
- 检查污水泵（如存在）
- 检查霉味（表明潮湿）
阁楼
通道：
- 可以进入阁楼
- 梯子或楼梯工作
状况：
- 没有新损坏
- 保温材料完好
- 没有漏水迹象
清洁度：
- 卖方物品已移除
- 没有垃圾或杂物
设施和系统
HVAC：
- 炉子启动
- 空调启动（如适用）
- 恒温器工作
- 过滤器更换（如约定）
热水器：
- 存在且可接近
- 没有漏水
- 引火灯点燃（如燃气）
电气：
- 所有插座工作（用插座测试器测试）
- 所有开关工作
- 电气面板可接近
- 没有跳闸的断路器
管道：
- 所有水龙头工作（冷热水）
- 所有马桶冲水
- 没有可见漏水
- 水压充足
烟雾和一氧化碳探测器：
- 在要求位置存在
- 工作（测试按钮）
- 没有过期
包含物品
电器：
- 合同中列出的所有电器都存在
- 所有电器工作
- 说明书存在（如约定）
窗帘：
- 百叶窗存在（如包含）
- 窗帘存在（如包含）
- 窗帘杆存在（如包含）
灯具：
- 合同中列出的所有灯具都存在
- 没有移除应该留下的灯具
其他物品：
- 车库门开启器/遥控器
- 邮箱钥匙
- 棚屋钥匙（如适用）
- 泳池设备（如适用）
- 合同中指定的任何其他物品
排除物品
核实已移除：
- 卖方保留的物品已移除
- 没有留下卖方个人财产
- 没有垃圾或杂物
常见排除项：
- 特定灯具
- 特定电器
- 艺术品
- 镜子
- 架子
维修核实
对于每项约定的维修：
核实完成：
- 维修已完成
- 维修做得正确
- 维修没有造成新损坏
获取文件：
- 承包商收据
- 保修信息
- 许可证（如需要）
- 检查报告（如需要）
西雅图维修示例：
- 屋顶漏水修复：检查新污渍，获取收据
- 电气面板升级：核实许可证，获取检查报告
- 下水道管线修复：获取摄像检查视频、收据
整体状况
一般：
- 房屋扫过地
- 没有垃圾或杂物
- 搬家没有造成损坏
- 钥匙和遥控器存在（过户时）
文件：
- 拍摄任何问题的照片
- 录制验房视频
- 记录任何担忧
发现问题怎么办
小问题
示例：
- 灯泡烧坏
- 地板小划痕
- 轻微灰尘
- 遥控器缺失
怎么办：
- 记录问题
- 与经纪人讨论
- 可能要求过户时抵扣
- 可能要求卖方过户前修复
- 可能接受现状
典型解决方案：
- 小额抵扣（$50-$500）
- 卖方快速修复
- 你过户后修复
重大问题
示例：
- 电器不工作
- 搬家造成重大损坏
- 约定的维修未完成
- 重要物品缺失
怎么办：
- 用照片/视频记录
- 立即通知经纪人
- 联系卖方经纪人
- 确定解决方案
选项：
- 延迟过户直到修复
- 要求过户时抵扣
- 要求卖方过户前修复
- 托管保留（保留资金直到修复）
- 退出（如果问题严重）
维修未完成
如果约定的维修未完成：
步骤1：核实应该完成
- 检查购买协议
- 检查验房回应
- 与经纪人确认
步骤2：确定严重程度
- 小维修：可能接受抵扣
- 大维修：可能延迟过户
- 安全问题：必须过户前修复
步骤3：讨论选项
- 卖方过户前完成（延迟过户）
- 过户时抵扣（你过户后修复）
- 托管保留（保留资金直到修复）
西雅图示例：
- 约定维修：更换破窗（$500）
- 验房：窗户未更换
- 选项：
- 延迟过户2天，卖方更换
- 过户时$500抵扣，你过户后更换
- $750托管保留，卖方30天内更换
搬家造成的损坏
常见问题：
- 地板划伤
- 墙上的洞
- 固定装置损坏
- 电器损坏
怎么办：
- 用照片记录
- 确定维修成本
- 要求抵扣或维修
西雅图示例：
- 搬家时硬木地板划伤
- 维修成本：$800
- 选项：
- 卖方过户前支付维修费
- 过户时$800抵扣
- 卖方搬家公司支付（如有保险）
物品缺失
如果应该随房转让的物品缺失：
步骤1：核实应该留下
- 检查购买协议
- 检查卖方披露
- 检查MLS列表
步骤2：联系卖方经纪人
- 询问物品在哪里
- 可能是误解
- 可能在储藏室
步骤3：确定解决方案
- 卖方归还物品
- 更换成本抵扣
- 托管保留
西雅图示例：
- 冰箱应该随房转让
- 验房：冰箱不见了
- 卖方经纪人："卖方以为排除了"
- 解决方案：卖方归还冰箱或$1,500抵扣
你延迟过户的权利
何时可以延迟
有效理由：
- 约定的维修未完成
- 房产重大损坏
- 重要物品缺失
- 房屋不在约定状态
流程：
- 立即通知卖方经纪人
- 记录问题
- 书面要求延迟
- 需要双方同意
西雅图示例：
- 计划过户：周五
- 周四验房：炉子不工作
- 买方要求延迟到周一
- 卖方同意，周五修复炉子
- 周一过户
何时不能延迟
无效理由：
- 小问题（灯泡烧坏）
- 装饰性问题（小划痕）
- 买方后悔
- 与卖方义务无关的新问题
无效延迟的后果：
- 违约
- 失去定金
- 卖方可能起诉索赔
托管保留
是什么：
- 过户后保留在托管的资金
- 维修完成后释放
- 保护双方
如何运作：
- 估算维修成本
- 在托管中保留成本的150%
- 卖方在约定时间内完成维修
- 托管向卖方释放资金
- 如果未完成，资金给买方
西雅图示例：
- 需要维修：更换露台木板（$2,000）
- 托管保留：$3,000（150%）
- 卖方有30天完成
- 完成：托管向卖方释放$2,000，向买方释放$1,000
- 未完成：托管向买方释放$3,000
何时使用：
- 维修无法在过户前完成
- 天气阻止维修
- 零件不可用
- 双方同意
成功验房的技巧
验房前
1. 复习文件：
- 购买协议
- 验房报告
- 维修协议
- 卖方披露
2. 制作清单：
- 要核实的维修清单
- 包含物品清单
- 排除物品清单
- 逐房间清单
3. 带工具：
- 手机拍照/录像
- 手电筒
- 插座测试器
- 笔和纸
- 卷尺（如需要）
4. 计划足够时间：
- 不要着急
- 留出30-60分钟
- 白天安排
- 避免在过户前安排
验房期间
5. 彻底检查：
- 检查每个房间
- 测试所有东西
- 慢慢来
- 不要跳过任何东西
6. 记录所有内容：
- 拍摄任何问题的照片
- 录制验房视频
- 写笔记
- 获取维修收据
7. 测试所有东西：
- 打开所有灯
- 测试所有插座
- 运行所有电器
- 冲所有马桶
- 打开所有水龙头
- 测试HVAC
- 打开所有窗户
8. 提问：
- 这个怎么工作？
- 关闭阀在哪里？
- 这个开关是干什么的？
- 这个上次维护是什么时候？
9. 保持客观：
- 专注于约定的状态
- 不要吹毛求疵小问题
- 不要寻找新问题
- 记住：你已经承诺购买
验房后
10. 与经纪人讨论发现：
- 复习发现的任何问题
- 确定严重程度
- 讨论选项
- 做决定
11. 通知卖方经纪人：
- 如果发现问题
- 要求解决
- 书面达成协议
12. 跟进：
- 确保问题解决
- 获取文件
- 确认准备好过户
常见验房错误
错误1：跳过验房
问题：
- 不核实状态
- 无法发现问题
- 过户后无追索权
解决方案：
- 始终进行验房
- 即使你信任卖方
- 即使你很着急
错误2：匆忙完成
问题：
- 错过问题
- 不测试所有东西
- 后悔
解决方案：
- 留出足够时间
- 彻底检查
- 不要在过户前安排
错误3：带太多人
问题：
- 分心
- 压倒性
- 无法集中
解决方案：
- 只有你、经纪人和配偶/伴侣
- 把孩子留在家里
- 把朋友留在家里
错误4：当成房屋检查
问题：
- 寻找新问题
- 打开墙壁
- 广泛测试
- 试图重新协商
解决方案：
- 只核实约定的状态
- 只检查可见的
- 只处理卖方义务
错误5：吹毛求疵小问题
问题：
- 惹恼卖方
- 延迟过户
- 损害关系
- 可能得不到解决
解决方案：
- 专注于重大问题
- 接受小瑕疵
- 记住：你买的是二手房
错误6：不记录问题
问题：
- 无法证明问题存在
- 难以获得解决
- 没有证据
解决方案：
- 拍照和录像
- 写详细笔记
- 获取维修收据
错误7：不测试所有东西
问题：
- 过户后发现电器坏了
- 无追索权
- 你的费用修复
解决方案：
- 测试每个电器
- 测试每盏灯
- 测试每个插座
- 测试每个水龙头
总结：关键要点
- 最终验房是你核实房屋处于约定状态的最后机会
- 通常在过户前24-48小时进行
- 检查：维修完成、没有新损坏、包含物品存在、排除物品移除
- 测试所有东西：电器、灯、插座、水龙头、HVAC
- 用照片和视频记录任何问题
- 小问题：可能接受抵扣或让卖方快速修复
- 重大问题：可能延迟过户、要求托管保留或退出
- 不要着急：留出30-60分钟彻底检查
- 携带：购买协议、验房报告、维修清单、手机、手电筒
- 专注于卖方义务，而不是新问题或小瑕疵
下一步
- 在过户前24-48小时安排验房
- 复习文件（购买协议、验房报告、维修清单）
- 制作要核实的清单
- 带工具（手机、手电筒、插座测试器）
- 彻底检查（检查每个房间，测试所有东西）
- 记录任何问题（照片、视频、笔记）
- 与经纪人讨论发现
- 如果发现问题要求解决
- 满意后确认准备好过户
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其他资源
验房清单：
- 可打印PDF清单（从本文创建）
- 验房移动应用
你的团队：
- 经纪人：参加验房，帮助识别问题
- 验房师：可能参加核实维修
- 承包商：可能参加核实维修
- 律师：如果发现重大问题提供权利建议
免责声明： 本文提供关于最终验房的一般信息。这不是法律建议。有关交易的具体指导，请咨询房地产经纪人和律师。