你即将在贝尔维尤的一套房子上出价，经纪人递给你一叠表格：表格21、表格22A、表格22B、表格17，还有其他几份。每份都是好几页的法律术语。这些表格都是什么，它们到底是什么意思？
华盛顿州在大多数住宅房地产交易中使用由西北多重上市服务（NWMLS）制定的标准化表格。了解这些表格能帮助你知道自己在签什么，并在整个购房过程中保护你的利益。
在本文中，你将了解：
- 每个主要华盛顿州房地产表格的用途
- 表格21（购买和销售协议）涵盖的内容
- 保护条款附录（表格22A、22B、22C）如何保护你
- 卖方必须在表格17上披露什么
- 何时需要额外表格
- 如何阅读和理解关键部分
本文适合你，如果： 你正准备出价，想在签字前了解表格，或者目前正在合同期内需要参考你同意的内容。
目录
- 为什么华盛顿州使用标准表格
- 表格21：购买和销售协议
- 表格22A：验房附录
- 表格22B：融资附录
- 表格22C：评估附录
- 表格17：卖方披露声明
- 其他常见表格
- HOA特定表格
- 含铅油漆披露（1978年前的房屋）
- 阅读和理解表格
- 总结：关键要点
- 下一步
- 其他资源
为什么华盛顿州使用标准表格
在标准化表格出现之前，每笔交易都使用律师起草的定制合同。这造成了交易之间的不一致性、更高的法律成本、更多关于合同解释的争议，以及律师协商条款时的延误。
NWMLS标准表格通过提供经过法律审查的语言、在全州范围内创造一致性、降低交易成本、加快流程，以及保护买卖双方来解决这些问题。
虽然这些是"标准"表格，但可以修改。你的经纪人可能会添加定制条款或删除不适用的部分。一定要阅读你要签的内容。
表格21：购买和销售协议
这是主合同。其他所有内容都是表格21的附录。
表格21涵盖的内容
第1页：基本信息
- 房产地址和法律描述
- 购买价格
- 定金金额
- 过户日期
- 交房日期
- 买卖双方姓名
第2-3页：条款和条件
- 融资条款（如适用）
- 产权保险要求
- 分摊（税费、HOA费用、水电费）
- 损失风险（过户前房产受损怎么办）
- 买方的验房权利
- 卖方的披露义务
第4-5页：附加条款
- 包含的固定装置和个人财产
- 业主协会信息
- 特别评估
- 含铅油漆披露（1978年前的房屋）
- 代理披露
第6页：签名和日期
- 买卖双方签名
- 接受日期（合同生效时间）
关键部分解释
购买价格和定金（第1部分）
示例：
购买价格：$825,000
定金：$25,000（购买价格的3%）
存入：Chicago Title Company
期限：双方接受后2个工作日内
定金表明你是认真的。它由第三方托管，在过户时用于你的首付。
过户和交房（第2部分）
示例：
过户日期：2024年11月15日
交房日期：2024年11月15日下午6:00
交房不一定等于过户。卖方有时会协商在过户后留几天（称为"回租"）。
融资条款（第3部分）
示例：
贷款类型：传统贷款
贷款金额：$660,000（购买价格的80%）
利率：不超过7.5%
贷款期限：30年
只有在你融资时才填写这部分。现金买家留空。
产权保险（第4部分）
示例：
买方将获得：标准ALTA业主保单
卖方将提供：5天内提供初步产权报告
这确保你获得房产的清晰产权。
验房保护条款（第5部分）
示例：
买方验房保护期：双方接受后10天
买方可以检查：结构、系统、电器和房产状况
这是你发现问题并协商维修或退出的机会。
卖方披露（第6部分）
示例：
卖方提供表格17（卖方披露声明）：5天内
买方审查期：收到后3天
卖方必须披露已知缺陷。你有时间审查和回应。
固定装置和个人财产（第7部分）
这列出了房子包含的内容：
- 内置电器（洗碗机、炉灶、烤箱）
- 灯具
- 窗帘
- 车库门开启器
- 安防系统
以及不包含的：
- 冰箱（除非特别说明）
- 洗衣机和烘干机（除非特别说明）
- 家具
- 艺术品
如果你想要冰箱或洗衣机/烘干机，在"包含"部分具体列出。
HOA信息（第8部分）
示例：
房产受HOA约束：是
HOA名称：Bellevue Heights Homeowners Association
月度HOA费用：$425
特别评估：无已知
如果有HOA，你将收到CC&Rs（契约、条件和限制）和财务文件。
保护条款（第9部分）
这部分引用提供详细保护条款的附录（表格22A、22B、22C）。
签名（第10部分）
买卖双方都必须签名。在双方签名并传达接受之前，合同不具约束力。
表格22A：验房附录
这个附录赋予你检查房产并根据发现进行协商的权利。
关键条款
验房期
通常是双方接受后10天。在此期间，你可以聘请专业验房师、进行任何你想要的检查、审查所有发现，并决定是否继续。
你可以检查什么
- 一般房屋检查
- 屋顶检查
- 下水道检查
- 化粪池检查
- 害虫检查
- 氡气测试
- 霉菌测试
- 结构工程
- 任何其他你想要的
验房后的选择
选项1：接受房产现状
- 放弃验房保护条款
- 继续过户
- 不要求维修
选项2：要求维修或抵扣
- 向卖方提交书面请求
- 卖方可以同意、还价或拒绝
- 协商直到达成一致
选项3：终止合同
- 必须在验房期内
- 拿回定金
- 无罚款
示例时间表：
- 第1天：双方接受
- 第3天：安排验房
- 第7天：收到验房报告
- 第9天：向卖方提交维修请求
- 第10天：验房保护条款截止日期
不要等到第10天才要求维修。给你自己和卖方时间协商。
常见验房请求
合理请求（通常被接受）：
- 安全问题（电气、结构）
- 主要系统故障（HVAC、热水器）
- 屋顶漏水或损坏
- 管道问题
- 地基问题
不合理请求（通常被拒绝）：
- 装饰性项目（油漆、地毯）
- 轻微磨损
- 规范升级（除非销售需要）
- 改进或升级
示例维修请求：
基于2024年10月20日的验房报告：
1. 修复双接断路器的电气面板（安全问题）
2. 更换漏水的热水器（估计$1,500）
3. 修复主卧上方的屋顶漏水（估计$800）
4. 抵扣$500用于小型管道维修
总请求：$2,800维修或等值抵扣
表格22B：融资附录
这个附录在你无法获得融资时保护你。
关键条款
贷款保护期
通常是双方接受后17天。在此期间，申请贷款、提供所有要求的文件、贷款机构处理你的申请，以及贷款机构发放贷款批准。
你的义务
- 5天内申请贷款
- 及时提供所有要求的文件
- 配合贷款机构的要求
- 真诚努力获得融资
卖方的权利
- 可以要求你已申请贷款的证明
- 可以要求贷款状态更新
- 如果你不配合可以取消合同
如果贷款被拒绝会怎样
如果你真诚行事：
- 终止合同
- 拿回定金
- 无罚款
如果你没有真诚行事：
- 卖方可能保留定金
- 你可能违约
示例时间表：
- 第1天：双方接受
- 第3天：申请贷款
- 第5天：向贷款机构提交所有文件
- 第10天：贷款机构订购评估
- 第15天：收到贷款批准
- 第17天：融资保护条款截止日期
"贷款批准"意味着完整的承保批准，而不仅仅是预批准。确保你的贷款机构能满足截止日期。
贷款条款
附录指定贷款类型（传统、FHA、VA、巨额）、贷款金额、最高利率、贷款期限（15年、30年）和点数（如有）。
示例：
贷款类型：传统贷款
贷款金额：$660,000
最高利率：7.5%
贷款期限：30年
点数：0
如果你无法获得符合这些条款的贷款，你可以终止。
将最高利率设置为略高于当前利率（0.5-1%缓冲）以保护自己，如果在保护期内利率上升。
表格22C：评估附录
这个附录处理评估价值过低的情况。
关键条款
评估保护条款
购买取决于房产评估至少达到购买价格。
如果评估价值过低
选项1：卖方降价
- 价格降至评估价值
- 买方按原首付比例继续
选项2：买方支付差额
- 买方带额外现金弥补差距
- 贷款金额保持不变
选项3：各让一步
- 卖方降价一定金额
- 买方支付部分差距
选项4：终止合同
- 买方拿回定金
- 无罚款
示例：
购买价格：$825,000
评估价值：$800,000
评估差距：$25,000
选项1：卖方降价至$800,000
选项2：买方额外支付$25,000现金
选项3：卖方降至$812,500，买方额外支付$12,500
选项4：买方终止合同
评估差距覆盖
在竞争激烈的市场中，买方有时会提出覆盖评估差距。
示例语言：
如果评估低于购买价格，买方同意支付最多$25,000超过评估价值。
这使你的报价更有竞争力，但需要额外现金。
只有在你有现金并对房产价值有信心时才提供评估差距覆盖。
表格17：卖方披露声明
卖方必须填写此表格披露已知缺陷和房产历史。
表格17涵盖的内容
第1部分：房产信息
- 建造年份
- 建筑面积
- 地块大小
- 分区
第2部分：产权和所有权
- 留置权或产权负担
- 边界争议
- 地役权
- 共享车道或墙壁
第3部分：供水和下水道
- 公共或私人供水
- 公共下水道、化粪池或其他
- 水质问题
- 下水道倒灌
第4部分：结构
- 地基问题
- 屋顶状况和年龄
- 结构改造
- 沉降或移动
第5部分：系统
- 供暖和制冷
- 电气
- 管道
- 内置电器
第6部分：环境
- 含铅油漆（1978年前的房屋）
- 石棉
- 氡气
- 霉菌或潮湿问题
- 地下储罐
第7部分：其他
- 业主协会
- 特别评估
- 租赁限制
- 噪音或滋扰
- 社区问题
如何阅读表格17
卖方用以下方式回答问题：
- 是： 问题存在或曾经存在
- 否： 不知道有问题
- 未知： 卖方不知道
警示信号：
- 多个"是"的回答
- 模糊的解释
- 最近的维修没有细节
- 许多"未知"回答（卖方应该知道基本事实）
示例披露：
问：屋顶曾经漏水吗？
答：是
解释：2022年主卧上方有小漏水。2022年3月由ABC Roofing修复。修复后无漏水。有发票可查。
这是一个好的披露。问题被识别、修复并记录。
不好的示例：
问：屋顶曾经漏水吗？
答：未知
卖方应该知道他们的屋顶是否漏过水。"未知"表明他们不够坦诚。
卖方不必披露什么
- 他们不知道的缺陷
- 装饰性问题
- 社区特征（你可以自己研究）
- 以前的居住者（除非与房产状况相关）
- 污名化房产问题（死亡、犯罪）除非影响房产价值
卖方必须披露他们知道的。他们不能对明显问题声称"未知"。
其他常见表格
表格35：买方保护条款移除
当你对验房、融资和评估满意时，签署此表格以移除保护条款。
示例：
买方移除以下保护条款：
☑ 验房（表格22A）
☑ 融资（表格22B）
☑ 评估（表格22C）
日期：2024年11月5日
一旦你移除保护条款，如果你退出就无法拿回定金（产权问题或卖方违约除外）。
表格41：购买和销售协议修正案
用于更改原始合同的任何条款。
常见修正：
- 延长过户日期
- 更改购买价格
- 修改交房日期
- 添加或删除项目
示例：
双方同意修改2024年10月15日的购买和销售协议如下：
1. 过户日期从2024年11月15日改为2024年11月22日
2. 所有其他条款保持不变
买方签名：_______________
卖方签名：_______________
双方必须同意任何修正。
表格42A：卖方还价
如果卖方不接受你的书面报价，他们会用此表格还价。
常见还价：
- 更高的购买价格
- 不同的过户日期
- 移除或修改保护条款
- 更改包含的项目
示例：
卖方对2024年10月15日买方报价还价如下：
1. 购买价格：$835,000（从$825,000增加）
2. 过户日期：2024年11月30日（从2024年11月15日更改）
3. 所有其他条款按书面接受
此还价到期：2024年10月16日下午5:00
你可以接受、拒绝或还价。
表格43：双方解除
如果交易失败，双方签署此表格以解除合同并确定定金处置。
示例：
买卖双方同意终止2024年10月15日的购买和销售协议。
定金处置：
☑ 退还给买方
☐ 支付给卖方
☐ 双方分摊
买方签名：_______________
卖方签名：_______________
表格65：代理披露
你的经纪人必须提供此表格解释他们代表谁。
代理类型：
- 买方经纪人： 专门代表你
- 卖方经纪人： 专门代表卖方
- 双重代理： 代表双方（罕见，不推荐）
确保你了解你的经纪人代表谁。他们对客户负有信义义务。
HOA特定表格
如果房产有HOA，你将收到额外文件：
CC&Rs（契约、条件和限制）
- 管理房产的规则
- 建筑指南
- 使用限制
- 执行程序
HOA章程
- HOA如何运作
- 董事会结构
- 会议要求
- 投票程序
HOA财务文件
- 预算
- 储备金研究
- 最近的财务报表
- 特别评估历史
转售证书
- 当前HOA费用
- 未付评估
- 待决诉讼
- 保险覆盖
审查期： 通常5-10天审查HOA文件。如果你不喜欢看到的内容可以终止。
含铅油漆披露（1978年前的房屋）
联邦法律要求1978年前建造的房屋卖方披露已知的含铅油漆、提供EPA小册子，并给买方10天检查铅的时间。
你的权利：
- 可以聘请铅检查员
- 可以放弃检查期
- 如果发现铅可以终止
大多数买方放弃铅检查期，但仍应注意老房子中潜在的铅危害。
阅读和理解表格
签字前
1. 阅读所有内容
不要只在经纪人指的地方签字。完整阅读每份表格。
2. 提问
如果你不理解某些内容，让经纪人解释。这就是他们的工作。
3. 检查空白
确保所有空白都填写或标记"N/A"。不要签有空白的表格。
4. 核实数字
仔细检查购买价格、定金、过户日期和所有财务条款。
5. 保留副本
获取你签署的所有内容的副本。你需要它们作为参考。
警示信号
注意：
- 没有首字母的手写更改
- 没有首字母的删除部分
- 空白
- 不一致的日期
- 缺少签名
- 与你讨论的不符的表格
如果你看到这些，在签字前停下来提问。
你的经纪人的角色
你的经纪人应该在你签字前解释每份表格、回答你的问题、准确填写表格、确保包含所有必需表格，并及时提供副本。
你的经纪人不应该在你没有阅读的情况下催促你签字、告诉你"这只是标准的"而不解释、在你签字后填空，或阻止你提问。
总结：关键要点
- 华盛顿州在大多数住宅交易中使用NWMLS标准表格
- 表格21（购买和销售协议）是主合同
- 表格22A（验房）、22B（融资）和22C（评估）是关键保护条款附录
- 表格17（卖方披露）揭示已知的房产缺陷
- 额外表格处理修正、还价和解除
- HOA房产需要额外文件
- 签字前始终完整阅读表格
- 如果有任何不清楚的地方就提问
- 保留所有签署文件的副本
- 你的经纪人应该解释每份表格，而不只是指出签字的地方
下一步
当你准备出价时：
- 复习本文以熟悉表格
- 让经纪人在你签字前逐一讲解每份表格
- 即使经纪人说"这是标准的"也要阅读所有内容
- 慢慢来——不要感到被催促签字
- 保持有序——维护所有签署文件的档案
- 在整个交易过程中根据需要参考
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免责声明： 本文提供关于华盛顿州房地产表格的一般信息。这不是法律建议。有关交易的具体法律问题，请咨询房地产律师。