照片里的房子看起来很完美。新刷的油漆，精心布置的家具，柔和的灯光。然后你去看房，注意到：地下室有霉味，地板有软点，天花板有水渍。
看房是你在报价前发现问题的机会。你不是专业验房师，但可以识别需要进一步调查的危险信号。有些问题是交易终结者。其他的是谈判点。所有问题最好在签合同前发现。
本文你将学到：
- 看房时带什么（工具和清单）
- 如何检查地基、屋顶和结构（你能看到的）
- 水损和潮湿问题的迹象
- 电气和管道危险信号
- 暖通空调年龄和状况指标
- 何时建议专家检查
- 如何用照片记录问题
本文适合你如果： 你正在看房，想识别买家无需专业设备就能观察到的问题。
重要： 本指南涵盖你在看房时可以检查的内容。过户前一定要做专业验房。验房师有你没有的工具、培训和经验。
看房时带什么
必备工具
手电筒：
- 检查黑暗区域（地下室、阁楼、壁橱）
- 查看水槽下方
- 检查电气面板
- 费用：$10-20
插座测试器：
- 测试接线是否正确
- 识别极性反接、缺少接地
- 每个房间都插一下
- 费用：$10-15（五金店）
弹珠或小球：
- 在地板上滚动检查倾斜
- 表明地基问题
- 带2-3个
- 费用：$1
卷尺：
- 核实房间尺寸
- 检查家具是否合适
- 测量停车位
- 费用：$5-10
手机相机：
- 记录一切
- 拍摄问题照片
- 录制视频走查
- 以后参考
记事本或手机笔记：
- 写下观察
- 记下要问经纪人的问题
- 追踪哪个房子有哪个问题
- 以后比较房子
可选但有用
湿度计：
- 检测墙内湿度
- 在西雅图有用（雨水、潮湿问题）
- 费用：$30-50
望远镜：
- 从地面检查屋顶状况
- 查看烟囱、排水沟、高处外墙
- 费用：$20-50
水平仪：
- 检查地板是否水平
- 验证台面、架子
- 费用：$10-20
地基和结构
你能检查什么
外部地基：
- 绕房子走一圈
- 查看可见的地基
- 检查裂缝、沉降、水损
需要担心的裂缝：
- 水平裂缝（严重 - 表明压力）
- 砖/砌块中的阶梯状裂缝（沉降）
- 宽度超过1/4英寸的裂缝
- 正在扩大的裂缝（检查新的混凝土补丁）
通常没问题的裂缝：
- 发丝般的垂直裂缝（常见，外观问题）
- 混凝土中的小裂缝（正常沉降）
- 已专业修复的裂缝
西雅图特点：
- 检查地基底部的潮湿
- 寻找苔藓或藻类（表明有水）
- 检查排水是否远离房屋
地基危险信号
与房屋分离：
- 地基和外墙之间有缝隙
- 表明严重沉降
- 修复费用昂贵（$10,000-$50,000+）
弯曲或凸起：
- 地基墙向内或向外弯曲
- 表明土壤压力或水损
- 需要结构工程师
水渍：
- 白色粉状沉积物（泛碱）
- 底部的深色污渍
- 表明水侵入
- 检查地下室/地下空间是否有洪水
室内地板不平：
- 滚动弹珠 - 它会滚向一边吗？
- 门关不上
- 门窗上方的干墙裂缝
- 表明地基沉降
如果发现问题怎么办：
- 拍照
- 测量裂缝宽度
- 询问卖家历史
- 建议结构工程师检查（$500-$1,000）
屋顶和外部
从地面能看到什么
屋顶状况：
- 使用望远镜或手机变焦
- 寻找：缺失的瓦片、卷曲、苔藓、下垂
年龄指标：
- 卷曲的瓦片 = 老旧（20年以上）
- 大量苔藓 = 潮湿、排水不良
- 颜色不均 = 做过维修
- 下垂 = 结构问题
西雅图屋顶：
- 沥青瓦：20-30年寿命
- 雪松瓦：25-35年（现在不太常见）
- 金属：40-50年
- 苔藓很常见（不一定是问题，但需要处理）
排水沟和落水管：
- 下垂或脱离房屋
- 生锈或有洞
- 缺失部分
- 没有将水引离地基
外墙：
- 裂缝、洞、腐烂
- 油漆剥落或起泡
- 翘曲或弯曲
- 水渍
窗户：
- 玻璃之间有冷凝水（密封失效）
- 框架周围腐烂
- 难以开关
- 单层玻璃（老旧、不节能）
外部危险信号
屋顶下垂：
- 屋顶线可见凹陷或下垂
- 表明结构问题
- 修复费用昂贵（$5,000-$20,000+）
烟囱问题：
- 倾斜或脱离房屋
- 砖之间缺少砂浆
- 烟囱裂缝
- 没有烟囱帽（允许水、动物进入）
木材腐烂：
- 柔软、海绵状的木材
- 变色
- 常见区域：窗台、门框、露台柱子
- 用螺丝刀测试（不应陷入）
排水不良：
- 地基附近积水
- 落水管在地基处排水
- 土壤向房屋倾斜（应该远离）
- 表明可能的地下室/地下空间洪水
室内：水损和潮湿
在哪里看
天花板：
- 水渍（棕色、黄色或深色斑点）
- 下垂或起泡
- 表明屋顶漏水或上方管道问题
墙壁：
- 污渍，特别是窗户或角落附近
- 起泡或剥落的油漆
- 软点（轻轻按压）
- 表明水侵入
地板：
- 软点（表明下方腐烂）
- 翘曲或弯曲（水损）
- 地毯或硬木上的污渍
- 霉味
窗户：
- 玻璃之间有冷凝水
- 窗台或下方墙壁上的水渍
- 木框腐烂
- 边缘周围有霉菌
浴室：
- 马桶周围地板软（漏水导致腐烂）
- 瓷砖松动（下方水损）
- 天花板或墙壁上有霉菌
- 填缝剂缺失或发霉
厨房：
- 水槽下方水渍
- 橱柜底部软
- 霉味
- 洗碗机漏水（检查前方地板）
潮湿危险信号
霉味：
- 表明霉菌或霉变
- 地下室、地下空间常见
- 修复费用昂贵（$2,000-$10,000+）
可见霉菌：
- 黑色、绿色或白色斑点
- 浴室、地下室常见
- 少量可以（用漂白剂清洁）
- 大面积需要专业修复
冷凝水：
- 窗户内部起雾
- 表明通风或保温不良
- 可能导致霉菌
泛碱：
- 混凝土上的白色粉状沉积物
- 表明水渗透
- 地下室常见
西雅图特有的潮湿问题：
- 地下空间潮湿（非常常见）
- 窗户冷凝（通风不良）
- 朝北外墙上的苔藓
- 地下室渗水（大雨后检查）
怎么办
轻微潮湿：
- 记下来验房时检查
- 询问历史
- 检查卖家是否已处理
严重潮湿：
- 建议潮湿专家
- 获取修复估价
- 如果广泛考虑放弃
电气系统
你能检查什么
电气面板：
- 打开面板门（不要触摸里面任何东西）
- 寻找：锈蚀、烧痕、老式保险丝vs断路器
- 检查容量：100安培最低，200安培更好
- 注意品牌（Federal Pacific和Zinsco有问题）
插座：
- 在每个房间使用插座测试器
- 检查：正确接地、极性反接、开路接地
- 数插座（墙上每12英尺应有一个）
- 测试浴室和厨房的GFCI插座（按测试按钮）
电灯开关：
- 测试每个开关
- 检查：松动、打火、摸起来热
- 注意任何不工作的
灯具：
- 打开所有灯
- 检查：闪烁、变暗、不工作
- 寻找老式旋钮管线（阁楼/地下室可见）
电气危险信号
两孔插座：
- 表明老旧接线（1960年代前）
- 没有接地线（安全问题）
- 更新费用$2,000-$5,000+
保险丝而非断路器：
- 非常老的系统（1960年代前）
- 应该升级
- 费用：面板更换$2,000-$4,000
铝线：
- 1960-1970年代使用
- 如果维护不当有火灾隐患
- 在电线绝缘上寻找"AL"
- 修复：$1,500-$3,000
Federal Pacific或Zinsco面板：
- 已知火灾隐患
- 应该更换
- 费用：$2,000-$3,000
延长线作为永久接线：
- 插座不够
- 火灾隐患
- 表明电气系统不足
面板中的烧痕或锈蚀：
- 表明过热或水损
- 严重安全问题
- 需要电工评估
怎么办
轻微问题（两孔插座）：
- 从电工那里获取估价
- 协商维修或补偿
重大问题（Federal Pacific面板、铝线）：
- 需要立即更换
- 获取多个报价
- 协商大幅补偿或放弃
管道系统
你能检查什么
水压：
- 打开水龙头（浴室、厨房）
- 冲马桶
- 检查淋浴
- 低水压表明：老旧管道、漏水或供水问题
排水：
- 在所有水槽中放水
- 冲所有马桶
- 淋浴2-3分钟
- 排水慢表明：堵塞、老旧管道或下水道问题
水槽下方：
- 打开橱柜
- 寻找：漏水、水渍、锈蚀、霉菌
- 检查管道是否腐蚀
热水器：
- 注意年龄（设备上的贴纸）
- 检查：锈蚀、漏水、腐蚀
- 典型寿命：10-15年
- 更换费用：$1,200-$2,000
可见管道：
- 在地下室或地下空间
- 寻找：漏水、锈蚀、腐蚀、补丁
- 注意材料：铜（好）、镀锌钢（老）、PEX（现代）
马桶：
- 检查：摇晃、底部漏水、持续运行
- 冲水并观察是否正常运行
管道危险信号
镀锌钢管：
- 1960年代前使用
- 从内部生锈，限制流量
- 应该更换
- 费用：全屋$4,000-$10,000+
聚丁烯管：
- 灰色塑料管，1970-1990年代使用
- 已知会失效和漏水
- 应该更换
- 费用：$4,000-$8,000
到处水压低：
- 表明：老旧管道、漏水或供水问题
- 如果需要更换管道费用昂贵
锈色水：
- 表明管道腐蚀
- 需要调查
- 可能需要更换管道
下水道气味：
- 表明：干燥的存水弯、通风问题或下水道问题
- 可能是简单修复或重大问题
- 建议下水道镜检（$300-$500）
多处管道补丁：
- 表明持续问题
- 管道可能正在失效
- 考虑全部更换
西雅图特有的管道
下水道管线：
- 老房子（1960年代前）可能有陶土管
- 树根可能侵入
- 建议下水道镜检（$300-$500）
- 更换费用：$5,000-$15,000+
供水管线：
- 非常老的房子（1930年代前）有铅管
- 向西雅图公用事业局查询
- 如果是铅需要更换
污水泵：
- 地下室常见
- 检查：运行、年龄、备用系统
- 在西雅图很重要（雨水、洪水）
暖通空调系统
你能检查什么
炉子年龄：
- 寻找带制造日期的贴纸
- 典型寿命：15-20年
- 更换费用：$3,000-$6,000
空调：
- 如果有，检查年龄
- 典型寿命：15-20年
- 更换费用：$3,000-$8,000
恒温器：
- 测试供暖和制冷
- 检查是否可编程
- 注意系统是否响应
通风口和风口：
- 检查通风口的气流
- 寻找：灰尘、霉菌、损坏
- 注意没有通风口的房间
管道：
- 如果在地下室/阁楼可见
- 寻找：断开的管道、洞、保温不良
暖通空调危险信号
老旧系统（20年以上）：
- 可能很快需要更换
- 预算更换费用
没有空调：
- 西雅图老房子常见
- 添加空调：$3,000-$8,000
- 考虑对你是否重要
奇怪的噪音：
- 砰砰声、尖叫声、研磨声
- 表明机械问题
- 可能需要维修或更换
供暖/制冷不均：
- 有些房间热，其他冷
- 表明：管道问题、系统过小或保温不良
锈蚀或腐蚀：
- 在炉子或空调机组上
- 表明年龄或潮湿问题
- 可能需要更换
没有维护记录：
- 暖通空调应每年维护
- 缺乏维护缩短寿命
西雅图暖通空调考虑
热泵：
- 新房子常见
- 比炉子更高效
- 检查年龄和状况
无管道迷你分体式：
- 用于加建或没有管道的房屋很受欢迎
- 检查区域数量
- 注意机组年龄
辐射供暖：
- 一些老房子有锅炉
- 检查年龄和状况
- 更换费用昂贵（$5,000-$10,000+）
没有空调：
- 许多西雅图老房子缺少空调
- 考虑你是否需要（夏天越来越热）
- 添加空调费用昂贵
何时建议专家
结构工程师（$500-$1,000）
何时建议：
- 地基裂缝宽度超过1/4英寸
- 屋顶或地板下垂
- 门窗关不上
- 可见沉降或移动
- 看起来不专业的加建
下水道镜检（$300-$500）
何时建议：
- 1980年前建造的房屋（陶土管常见）
- 下水道管线附近有大树
- 整个房子排水慢
- 下水道气味
- 邻居有下水道问题
西雅图提示： 强烈建议对1980年前建造的任何房屋进行。树根是常见问题。
霉菌专家（$300-$800）
何时建议：
- 可见霉菌大于10平方英尺
- 整个房子有霉味
- 水损历史
- 健康担忧
烟囱检查员（$150-$300）
何时建议：
- 有壁炉或柴炉
- 烟囱看起来损坏
- 没有近期检查记录
- 计划使用壁炉
屋顶检查员（$200-$400）
何时建议：
- 屋顶看起来老旧（20年以上）
- 瓦片缺失或损坏
- 可见下垂
- 室内天花板有水渍
暖通空调专家（$100-$200）
何时建议：
- 系统超过15年
- 奇怪的噪音或气味
- 供暖/制冷不均
- 没有维护记录
记录问题
拍照策略
拍什么：
- 每个房间（广角）
- 你发现的任何问题
- 电气面板
- 热水器（包括年龄贴纸）
- 炉子（包括年龄贴纸）
- 地基裂缝
- 水渍
- 屋顶状况（从地面）
如何组织：
- 为每个房子创建文件夹
- 清楚标记照片
- 在文件夹名称中包含地址
- 按逻辑顺序拍照（逐个房间）
视频走查：
- 录制2-3分钟视频
- 叙述你看到的
- 捕捉整体感觉
- 以后容易回顾
记笔记系统
对每个房子，记录：
- 地址和挂牌价
- 整体印象（1-10分）
- 主要优点（位置、布局、状况）
- 主要缺点（问题、需要维修）
- 估计维修费用
- 要问经纪人或验房师的问题
问题追踪：
- 列出发现的每个问题
- 评级严重程度（轻微、中等、重大）
- 估计维修费用（在线研究）
- 注意是否是交易终结者
比较电子表格：
- 创建包含所有房屋的电子表格
- 列：地址、价格、优点、缺点、维修费用、总费用
- 帮助比较
总结：要点
- 带工具：手电筒、插座测试器、弹珠、卷尺、相机
- 检查地基是否有宽度超过1/4英寸的裂缝、沉降、水损
- 寻找水渍、软点、霉味（潮湿问题）
- 用插座测试器测试所有插座（两孔插座表明老旧接线）
- 检查管道：水压、排水、可见漏水、管道材料
- 注意暖通空调年龄（典型寿命15-20年）
- 建议专家检查：地基问题、下水道镜检、霉菌、老旧系统
- 用照片和笔记记录一切
- 记住：你不是验房师，但可以发现危险信号
下一步
- 根据本指南创建看房清单
- 购买基本工具（手电筒、插座测试器、弹珠）
- 在前几次看房时练习以熟悉
- 为每个房子拍详细照片和做笔记
- 研究你发现的问题的维修费用
- 过户前一定要做专业验房
相关文章：
其他资源
维修费用估算：
- HomeAdvisor：homeadvisor.com
- Angi（前身为Angie's List）：angi.com
- 当地承包商报价
西雅图特有：
- 西雅图DCI（许可和规范）：seattle.gov/sdci
- 金县房产记录：kingcounty.gov
- 西雅图公用事业局（水/下水道）：seattle.gov/utilities
免责声明： 本指南提供有关看房时识别潜在问题的一般信息。它不能替代专业验房。在做出购买决定之前，请始终聘请有执照的验房师。本指南中的信息仅供教育目的，不构成专业建议。