你以7.0%的利率买了房。利率降到6.0%。你该重贷吗？能省多少钱？要花多少钱？值得吗？
重贷可以在贷款期限内为你节省数千美元。但并不总是正确的选择。了解何时重贷、流程如何运作，以及如何计算盈亏平衡点，能帮你对房贷做出明智决策。
本文你将了解：
- 什么是重贷以及人们为什么重贷
- 何时重贷有意义
- 重贷类型（利率期限重贷、现金套现、简化重贷）
- 如何计算盈亏平衡点
- 重贷成本和费用
- 如何比较重贷利率
- 重贷流程详解
- 重贷的替代方案
本文适合你，如果： 你是房主，想知道是否应该为房贷重贷。
目录
什么是重贷？
基本定义
重贷：
- 用新贷款替换现有房贷
- 新贷款还清旧贷款
- 新条款（利率、还款额、期限）
- 需要新申请、审核、过户
不同于：
- 贷款修改（更改现有贷款条款）
- 房屋净值贷款（第二抵押贷款）
- HELOC（信用额度）
人们为什么重贷
1. 降低利率：
- 最常见原因
- 降低月供
- 在贷款期限内省钱
例子：
- 原贷款：$720,000，利率6.5%，30年期
- 月供：$4,549
- 重贷至：5.5%，30年期
- 新月供：$4,088
- 节省：$461/月 = $5,532/年
2. 缩短贷款期限：
- 更快还清贷款
- 节省利息
- 更快积累净值
例子：
- 原贷款：$720,000，利率6.5%，30年期（已还5年）
- 剩余余额：$690,000
- 重贷至：5.5%，15年期
- 新月供：$5,641（更高）
- 但：15年还清而不是25年
- 利息节省：$300,000+
3. 转换贷款类型：
- ARM转固定利率（稳定性）
- 固定利率转ARM（更低利率，如果即将搬家）
- FHA转常规贷款（取消PMI）
4. 现金套现重贷：
- 借款超过欠款额
- 提取差额现金
- 用于：房屋改造、债务整合、投资
例子：
- 房屋价值：$900,000
- 当前贷款：$600,000
- 重贷至：$720,000（80% LTV）
- 套现：$120,000
- 用于：厨房改造
5. 取消PMI：
- 如果有FHA贷款带PMI
- 重贷为常规贷款
- 如有20%+净值则无PMI
6. 添加或移除共同借款人：
- 离婚：移除前配偶
- 结婚：添加配偶
- 需要重贷
何时重贷有意义
利率经验法则
旧规则：利率降2%
- 利率降2%+时重贷
- 例如：7%降到5%
新规则：利率降0.5-1%
- 现在过户费用更低
- 盈亏平衡更快
- 即使0.5%也可能值得
取决于：
- 过户费用
- 你会在房子里住多久
- 当前贷款余额
- 盈亏平衡计算
盈亏平衡分析
盈亏平衡点：
- 节省额等于过户费用的时间点
- 过了这个点，你就开始赚了
公式：
- 盈亏平衡（月数）= 过户费用 ÷ 月节省额
例子：
- 过户费用：$5,000
- 月节省额：$461
- 盈亏平衡：$5,000 ÷ $461 = 10.8个月
决策：
- 如果会住11+个月：重贷
- 如果6个月后搬家：不重贷
西雅图例子：
- 原贷款：$720,000，利率6.5%
- 重贷至：5.5%
- 过户费用：$5,000
- 月节省额：$461
- 盈亏平衡：11个月
- 如果住2+年：肯定重贷
- 如果住1年：可能重贷
- 如果6个月后搬家：不重贷
其他考虑因素
1. 你会住多久：
- 住得越久 = 省得越多
- 住得越短 = 可能无法盈亏平衡
2. 当前贷款余额：
- 余额越高 = 省得越多
- 余额越低 = 省得越少
3. 贷款已还多久：
- 贷款初期：利息多，省得多
- 贷款后期：利息少，省得少
4. 你的信用分数：
- 信用越好 = 利率越好
- 信用越差 = 可能不符合条件
5. 房屋价值：
- 需要20%净值才能获得最佳利率
- 净值少 = 利率高或需PMI
6. 过户费用：
- 费用越低 = 盈亏平衡越快
- 费用越高 = 盈亏平衡越慢
7. 你的财务目标：
- 降低月供 vs 更快还清
- 套现 vs 积累净值
重贷类型
利率期限重贷
是什么：
- 更改利率和/或贷款期限
- 不套现
- 最常见类型
何时使用：
- 有更低利率可用
- 想缩短或延长期限
- 转换贷款类型（ARM转固定）
例子：
- 当前：$720,000，利率6.5%，30年期
- 重贷：$720,000，利率5.5%，30年期
- 不套现
- 月供更低
优点：
- 月供更低（如果利率更低）
- 更快还清（如果期限更短）
- 可预测（如果ARM转固定）
缺点：
- 过户费用
- 重新开始贷款期限（如果期限相同）
- 如果即将搬家可能无法盈亏平衡
现金套现重贷
是什么：
- 借款超过欠款额
- 提取差额现金
- 增加贷款余额
何时使用：
- 房屋改造
- 债务整合
- 投资
- 应急基金
例子：
- 房屋价值：$900,000
- 当前贷款：$600,000
- 重贷至：$720,000（80% LTV）
- 套现：$120,000
- 用于：厨房改造（$80,000）+ 应急基金（$40,000）
优点：
- 获取净值
- 利率低于信用卡或个人贷款
- 可抵税（如果用于房屋改造）
缺点：
- 贷款余额更高
- 月供更高
- 减少净值
- 利率高于利率期限重贷
要求：
- 通常最高80% LTV
- 良好信用（680+）
- 稳定收入
- 需要评估
简化重贷
是什么：
- 简化的重贷流程
- 文件更少
- 审批更快
- 仅适用于特定贷款类型
类型：
FHA简化重贷：
- 适用于现有FHA贷款
- 无需评估
- 无需收入验证
- 必须降低月供
- 快速简便
VA简化重贷（IRRRL）：
- 适用于现有VA贷款
- 无需评估
- 无需收入验证
- 必须降低月供或ARM转固定
- 快速简便
常规简化重贷：
- 不太常见
- 部分贷款机构提供
- 文件减少
何时使用：
- 有FHA或VA贷款
- 想降低利率
- 不想麻烦完整重贷
优点：
- 快速（2-3周）
- 简便（文件最少）
- 费用更低
- 无需评估
缺点：
- 仅适用于FHA或VA贷款
- 必须降低月供（不能套现）
- 可能无法获得最佳利率
短期重贷
是什么：
- 重贷金额少于欠款额
- 贷款机构免除差额
- 罕见，仅在资不抵债时
何时使用：
- 欠款超过房屋价值
- 无法负担月供
- 贷款机构同意短期重贷
- 止赎的替代方案
例子：
- 房屋价值：$700,000
- 当前贷款：$800,000（资不抵债）
- 重贷至：$700,000
- 贷款机构免除：$100,000
优点：
- 避免止赎
- 月供更低
- 留在房子里
缺点：
- 损害信用
- 贷款机构必须同意（罕见）
- 可能有税务后果
西雅图注意： 在西雅图罕见（房价一直在上涨）
重贷费用
典型费用
总过户费用：贷款金额的2-5%
- $720,000贷款：$14,400-$36,000
- 平均：$20,000-$25,000
明细：
1. 贷款机构费用（$2,000-$5,000）：
- 发起费：贷款的0.5-1%（$3,600-$7,200）
- 审核费：$500-$1,000
- 处理费：$300-$700
- 申请费：$0-$500
2. 第三方费用（$1,500-$3,000）：
- 评估：$500-$700
- 信用报告：$30-$50
- 产权搜索：$200-$400
- 产权保险：$1,000-$2,000
- 登记费：$200-$400
3. 预付项目（$2,000-$5,000）：
- 预付利息：$500-$2,000
- 房产税：$1,000-$3,000
- 房屋保险：$1,500-$2,000
4. 托管账户（$1,000-$3,000）：
- 房产税缓冲：$500-$1,500
- 保险缓冲：$500-$1,500
西雅图例子：
- 贷款金额：$720,000
- 贷款机构费用：$4,000
- 第三方费用：$2,500
- 预付项目：$3,500
- 托管：$2,000
- 总计：$12,000
零过户费用重贷
是什么：
- 贷款机构支付过户费用
- 换取更高利率
- 或：过户费用计入贷款
例子：
- 标准重贷：5.5%，过户费用$12,000
- 零过户费用：5.75%，过户费用$0
何时使用：
- 没有现金支付过户费用
- 即将搬家（无法盈亏平衡）
- 利率可能再降（会再次重贷）
优点：
- 无前期费用
- 立即节省
缺点：
- 利率更高
- 贷款期限内支付更多
- 可能不是长期最佳选择
盈亏平衡分析：
- 标准：5.5%，费用$12,000
- 零费用：5.75%，费用$0
- 月供差额：$100/月
- 盈亏平衡：$12,000 ÷ $100 = 120个月（10年）
- 如果住10+年：标准更好
- 如果5年后搬家：零费用更好
降低费用的方法
1. 比较多家贷款机构：
- 获取3-5个报价
- 比较利率和费用
- 谈判
2. 谈判费用：
- 发起费
- 处理费
- 申请费
- 部分费用可谈判
3. 使用同一贷款机构：
- 可能免除部分费用
- 流程更快
- 要求忠诚折扣
4. 使用同一产权公司：
- 可能降低产权费用
- 已有产权搜索
5. 跳过托管账户：
- 如果有20%+净值
- 自己支付税费和保险
- 节省托管缓冲
6. 策略性安排过户时间：
- 月底过户
- 减少预付利息
7. 提高信用分数：
- 更好利率 = 更多节省
- 抵消过户费用
如何比较重贷利率
在哪里获取报价
1. 当前贷款机构：
- 从这里开始
- 可能提供忠诚折扣
- 流程更快
- 但：可能不是最佳利率
2. 在线贷款机构：
- Better.com、Rocket Mortgage、LoanDepot
- 有竞争力的利率
- 快速审批
- 完全在线
3. 本地银行和信用社：
- 关系银行业务
- 可能为会员提供更好利率
- 本地服务
4. 房贷经纪人：
- 为你比较多家贷款机构
- 可能找到更好利率
- 收取费用或获得佣金
5. 在线比较网站：
- Bankrate、NerdWallet、LendingTree
- 比较多家贷款机构
- 快速获取多个报价
西雅图贷款机构：
- Umpqua Bank（本地）
- BECU（信用社，优惠利率）
- Homestreet Bank（本地）
- 全国性贷款机构（Rocket、Better等）
比较什么
1. 利率：
- 越低越好
- 但：也要考虑APR
2. APR（年度百分比率）：
- 包括利率 + 费用
- 比单独利率更好的比较标准
- APR越低 = 交易越好
3. 过户费用：
- 总费用
- 费用明细
- 可谈判费用
4. 贷款期限：
- 30年、20年、15年
- 期限短 = 月供高，利息少
- 期限长 = 月供低，利息多
5. 贷款类型：
- 固定 vs ARM
- 常规 vs FHA/VA
- 合规 vs 巨额
6. 点数：
- 折扣点数：预付以降低利率
- 1点 = 贷款金额的1%
- 例如：$720,000的1点 = $7,200
- 降低利率约0.25%
- 如果长期居住值得
7. 贷款机构声誉：
- 客户评价
- 过户时间
- 客户服务
- 可靠性
利率锁定
是什么：
- 在一段时间内保证利率
- 防止利率上涨
- 通常30-60天
何时锁定：
- 对利率满意时
- 申请时
- 或：浮动后再锁定
浮动 vs 锁定：
- 浮动：利率可能上涨或下降
- 锁定：利率有保证
- 浮动下调：锁定但如果利率下降可降低（额外费用）
西雅图例子：
- 以5.5%申请重贷
- 锁定利率45天
- 处理期间利率升至5.75%
- 你仍获得5.5%（已锁定）
如果利率下降：
- 你被锁定在更高利率（除非有浮动下调选项）
- 可能可以以更低利率重新锁定（询问贷款机构）
重贷流程
步骤1：决定重贷
计算盈亏平衡：
- 过户费用 ÷ 月节省额
- 确定是否值得
检查信用分数：
- 需要620+（最低）
- 740+获得最佳利率
- 如需要则提高
检查房屋价值：
- 需要20%净值获得最佳利率
- 订购评估或使用在线估价
收集文件：
- 工资单（最近2个月）
- W-2表（最近2年）
- 税表（最近2年）
- 银行对账单（最近2个月）
- 当前房贷对账单
步骤2：比较贷款机构
从3-5家贷款机构获取报价：
- 比较利率、APR、费用
- 提问
- 查看评价
要问的问题：
- 利率是多少？
- APR是多少？
- 过户费用是多少？
- 哪些费用可谈判？
- 多久能过户？
- 需要什么文件？
- 你们出售贷款吗？（服务转移）
选择贷款机构：
- 利率、费用、服务的最佳组合
- 不一定是最低利率
步骤3：申请
提交申请：
- 在线或当面
- 提供个人信息
- 授权信用检查
提供文件：
- 工资单
- W-2表
- 税表
- 银行对账单
- 当前房贷对账单
- 房屋保险
支付申请费：
- $0-$500
- 部分贷款机构免除
时间线：1-2天
步骤4：锁定利率
决定锁定或浮动：
- 锁定：保证利率
- 浮动：等待更好利率
锁定期：
- 30天（标准）
- 45天（如需更多时间）
- 60天（如果复杂）
时间线：申请当天
步骤5：处理
贷款机构审查申请：
- 验证信息
- 订购评估
- 订购产权搜索
- 准备贷款文件
你可能需要提供：
- 额外文件
- 解释（大额存款等）
- 更新的工资单
时间线：1-2周
步骤6：评估
评估师访问房屋：
- 测量房屋
- 拍照
- 与近期销售比较
- 确定价值
评估报告：
- 显示房屋价值
- 贷款机构用于确定LTV
- 你收到副本
如果评估低：
- 可能不符合重贷条件
- 可能需要在过户时带现金
- 可能需要取消
时间线：1-2周
步骤7：审核
审核员审查：
- 申请
- 文件
- 评估
- 信用报告
- 产权搜索
审核员可能要求：
- 额外文件
- 解释
- 解释信
审核员决定：
- 批准
- 有条件批准
- 拒绝
时间线：1-2周
步骤8：准备过户
所有条件满足：
- 审核员批准
- 文件准备好
- 安排过户
你收到：
- 过户披露（过户前3天）
- 显示最终贷款条款和费用
- 仔细审查
时间线：过户前3天
步骤9：过户
签署文件：
- 在托管办公室或公证处
- 需要30-60分钟
- 类似购房过户
你将签署的文件：
- 本票
- 信托契约
- 过户披露
- 各种披露
支付过户费用：
- 电汇或银行本票
- 带到过户
时间线：过户当天
步骤10：资金和登记
贷款机构提供资金：
- 汇款还清旧贷款
- 通常下一个工作日
信托契约登记：
- 在县登记处
- 使新贷款正式生效
旧贷款还清：
- 旧贷款机构收到还款
- 解除留置权
- 发送还款信
时间线：过户后1-3天
总时间线
典型重贷：30-45天
- 申请到过户：30-45天
- 简化重贷：15-30天
- 复杂重贷：45-60天
影响时间线的因素：
- 贷款机构效率
- 评估安排
- 文件收集
- 审核复杂性
重贷的替代方案
贷款修改
是什么：
- 更改现有贷款条款
- 不是新贷款
- 贷款机构同意修改
何时使用：
- 财务困难
- 无法负担月供
- 不符合重贷条件
优点：
- 无过户费用
- 无需评估
- 比重贷快
缺点：
- 贷款机构必须同意
- 可能损害信用
- 选择有限
重新计算
是什么：
- 一次性支付一笔款项
- 贷款机构重新计算月供
- 相同利率，相同期限
- 月供更低
何时使用：
- 有一笔款项（遗产、奖金等）
- 想降低月供
- 不想重贷
例子：
- 当前贷款：$720,000，利率6.5%
- 月供：$4,549
- 一次性支付：$100,000
- 新余额：$620,000
- 新月供：$3,918（相同利率，重新计算）
- 节省：$631/月
优点：
- 费用低（$200-$500费用）
- 相同利率
- 月供更低
- 快速（1-2周）
缺点：
- 需要一笔款项
- 不是所有贷款机构都提供
- 不降低利率
额外还款
是什么：
- 额外支付本金
- 更快还清贷款
- 节省利息
何时使用：
- 想更快还清贷款
- 不想重贷
- 有额外资金
例子：
- 当前贷款：$720,000，利率6.5%
- 月供：$4,549
- 额外支付：$500/月
- 还清：22年而不是30年
- 利息节省：$200,000+
优点：
- 无费用
- 灵活（有钱时支付）
- 更快还清
- 节省利息
缺点：
- 不降低月供
- 不降低利率
- 资金锁定在房屋中
HELOC或房屋净值贷款
是什么：
- 第二抵押贷款
- 借用净值
- 保留第一抵押贷款
何时使用：
- 需要现金
- 不想重贷第一抵押贷款
- 第一抵押贷款利率好
优点：
- 保留第一抵押贷款利率
- 获取净值
- 灵活（HELOC）
缺点：
- 第二笔月供
- 利率高于第一抵押贷款
- 过户费用
- 减少净值
利率监控策略
设置利率监控
为什么监控利率：
- 利率每天波动
- 错过最佳时机会花钱
- 主动监控 = 更好决策
监控什么：
- 30年固定利率（最常见）
- 你的贷款类型（常规、FHA、VA、巨额）
- 全国平均 vs 你的信用等级
- 趋势方向（上升或下降）
如何监控：
1. 利率提醒服务：
- Bankrate：设置目标利率，获得电子邮件提醒
- NerdWallet：每日利率更新
- Freddie Mac：每周利率报告
- 你的贷款机构：可能提供利率提醒
2. 检查频率：
- 每周：如果利率稳定
- 每天：如果利率波动
- 每月：如果不打算很快重贷
3. 跟踪你的触发利率：
- 计算你的盈亏平衡利率
- 为该利率设置提醒
- 触发时快速行动
西雅图市场考虑因素
影响重贷时机的西雅图特定因素：
1. 房价趋势：
- 西雅图房价上涨45%（2020-2024）
- 价值越高 = 净值越多 = 重贷条件越好
- 每年检查房屋价值
- 可能因净值增加而获得更好利率
2. 本地经济因素：
- 科技行业周期影响本地利率
- 亚马逊、微软招聘 = 本地经济更强
- 可能影响评估价值
3. 季节性模式：
- 春/夏：重贷活动更多
- 秋/冬：有时利率更好（需求少）
- 策略性安排时间
4. 房产税增加：
- 西雅图房产税每年上涨3-5%
- 影响托管付款
- 可能想重贷以降低基本月供
决策框架
使用此框架决定现在是否是正确时机：
步骤1：计算你的触发利率
- 当前利率：____%
- 过户费用估计：$____
- 2年内盈亏平衡所需月节省额：$____
- 该节省额所需利率：____%
- 你的触发利率：____%
步骤2：检查当前利率
- 你的信用等级的当前市场利率：____%
- 是否达到或低于你的触发利率？是/否
步骤3：评估时机
- 你会在房子里住多久？____ 年
- 你会盈亏平衡吗？是/否
- 利率趋势是上升还是下降？________
- 你应该等待还是现在行动？________
步骤4：检查你的资格
- 信用分数：____（需要740+获得最佳利率）
- 房屋净值：____%（需要20%+获得最佳利率）
- DTI比率：____%（需要低于43%）
- 你符合最佳利率条件吗？是/否
步骤5：做决定
- ☐ 现在重贷
- ☐ 等待并监控（为____利率设置提醒）
- ☐ 不值得（解释原因：________）
何时快速行动 vs 何时等待
快速行动如果：
- 利率达到你的触发利率
- 利率正在上升（在上涨前锁定）
- 你即将卖房（需要快速盈亏平衡）
- ARM即将调整
- 取消PMI会显著节省
等待并监控如果：
- 利率正在下降（可能更低）
- 你刚重贷（6个月内）
- 计划很快搬家（无法盈亏平衡）
- 信用分数正在提高（等待更好利率）
- 房屋价值正在增加（等待更多净值）
不要重贷如果：
- 盈亏平衡时间长于你会住的时间
- 相对于节省额过户费用太高
- 信用分数太低（先提高）
- 净值不足（低于20%）
- 已经有很好的利率（低于4%）
西雅图重贷趋势（2020-2025）
历史背景：
2020-2021：重贷热潮
- 利率降至2.5-3.5%
- 大规模重贷浪潮
- 许多西雅图房主锁定低利率
2022-2023：利率飙升
- 利率升至6-7%
- 重贷活动下降80%
- 重点转向房屋净值贷款
2024-2025：稳定
- 利率稳定在6-7%
- 选择性重贷（ARM转固定、取消PMI）
- 现金套现重贷用于房屋改造
这对你意味着什么：
- 如果你在2020-2021买房：可能有很好的利率，不要重贷
- 如果你在2022-2023买房：监控利率下降，可能很快重贷
- 如果你有ARM：考虑重贷为固定利率以获得稳定性
- 如果你有带PMI的FHA：考虑重贷为常规贷款
总结：关键要点
- 重贷用新贷款替换当前房贷（新利率、期限、月供）
- 常见原因：降低利率、缩短期限、套现、取消PMI、转换贷款类型
- 经验法则：如果利率降0.5-1%则重贷（旧规则是2%）
- 计算盈亏平衡：过户费用 ÷ 月节省额 = 盈亏平衡月数
- 类型：利率期限（最常见）、现金套现（获取净值）、简化（FHA/VA）
- 过户费用：贷款金额的2-5%（$720,000贷款为$14,400-$36,000）
- 比较3-5家贷款机构，比较利率、APR和费用
- 流程需要30-45天（申请到过户）
- 利率监控策略： 设置触发利率，每周监控，触发时快速行动
- 西雅图背景： 房价上涨45%（2020-2024）= 更多净值 = 更好重贷选择
- 替代方案：贷款修改、重新计算、额外还款、HELOC
- 如果重贷：住得足够久以盈亏平衡，利率显著更低，财务目标一致
下一步
- 检查当前利率（Bankrate、NerdWallet、贷款机构网站）
- 计算潜在节省：
- 当前月供 vs 新月供
- 月节省额
- 总利息节省
- 估算过户费用（贷款金额的2-5%）
- 计算盈亏平衡（过户费用 ÷ 月节省额）
- 决定是否值得（你会住过盈亏平衡点吗？）
- 检查信用分数（需要740+获得最佳利率）
- 检查房屋价值（需要20%净值获得最佳利率）
- 比较贷款机构（获取3-5个报价）
- 申请（如果重贷有意义）
- 监控利率（设置利率提醒）
相关文章：
额外资源
利率比较网站：
- Bankrate：bankrate.com/mortgages/mortgage-rates
- NerdWallet：nerdwallet.com/mortgages/mortgage-rates
- Freddie Mac：freddiemac.com/pmms
重贷计算器：
- Bankrate重贷计算器：bankrate.com/calculators/mortgages/refinance-calculator.aspx
- NerdWallet重贷计算器：nerdwallet.com/mortgages/refinance-calculator
贷款机构：
- Better.com：better.com
- Rocket Mortgage：rocketmortgage.com
- BECU（西雅图信用社）：becu.org
- Umpqua Bank（本地）：umpquabank.com
利率提醒：
- 在Bankrate或NerdWallet设置提醒
- 利率下降时获得通知
- 决定何时重贷
免责声明： 本文仅供教育和信息参考，不构成财务、法律或房地产建议。房贷重贷涉及重大财务决策，应根据你的具体情况、财务目标和市场条件进行评估。利率、费用、资格要求和市场条件会频繁变化。在做出任何重贷决定之前，请咨询持牌房贷专业人士、财务顾问和/或房地产律师，以获得针对你情况的个性化指导。本文中的例子和数字仅用于说明目的，可能无法反映当前市场条件或你的具体情况。过去的市场表现不能保证未来结果。