你即将签署一份20页的合同，承诺花费90万美元。你理解你要签的是什么吗？
购买和销售协议（PSA）是你和卖家之间的法律合同。它不仅仅关于价格。它涵盖保护条款、时间表、包含什么、谁支付什么，以及如果出问题会发生什么。一个错过的截止日期或误解的条款可能让你损失数千美元或毁掉交易。
本指南用通俗易懂的语言解释华盛顿州标准PSA，包含具体截止日期、案例和实用指导。
目录
华盛顿州标准表格
NWMLS表格21
它是什么：
- 标准购买和销售协议
- 华盛顿州全州使用
- 由西北多重上市服务创建
- 具有法律约束力的合同
谁使用它：
- 房地产经纪人
- 买家和卖家
- 律师（有时修改）
- 西雅图地区标准
为什么标准表格重要：
- 各方都熟悉
- 经过法院检验的语言
- 平衡（保护双方）
- 减少争议
替代方案：
- 律师起草的合同（罕见）
- 建商合同（新建筑）
- 业主自售合同（有风险）
合同基础
何时具有约束力：
- 双方签字
- 所有条款达成一致
- 定金已存入
- 合同完全执行
它控制什么：
- 购买价格和条款
- 保护条款和截止日期
- 销售中包含什么
- 过户日期和交房
- 争议解决
它不控制什么：
- 贷款条款（你和贷款机构之间）
- 产权保险（单独）
- 房屋保修（可选）
- 搬家安排
关键条款解释
第1条：当事人和房产
包含内容：
- 买家姓名
- 卖家姓名
- 房产地址
- 法律描述
- 地块编号
为什么重要：
- 确定谁和什么
- 必须准确
- 法律描述来自产权报告
常见问题：
- 姓名拼写错误
- 地块编号错误
- 法律描述不完整
第2条：购买价格和融资
包含内容：
- 总购买价格
- 定金金额
- 首付金额
- 贷款金额
- 贷款类型（传统、FHA、VA、现金）
示例：
- 购买价格：90万美元
- 定金：2万美元
- 首付：18万美元（20%）
- 贷款金额：72万美元
- 贷款类型：传统贷款
为什么重要：
- 显示你如何支付
- 影响卖家信心
- 决定需要的保护条款
第3条：包含物品
通常包含：
- 所有固定装置（附着在房产上）
- 内置电器
- 窗帘
- 车库门开启器
- 园艺
通常不包含：
- 洗衣机和烘干机（除非指定）
- 冰箱（除非指定）
- 家具
- 装饰品
- 个人财产
如何处理：
- 列出你想要包含的具体物品
- 明确电器
- 通过指定避免争议
西雅图示例： "包含：所有内置电器、冰箱、洗衣机、烘干机、所有窗帘、露台上的户外家具、Ring门铃、Nest恒温器"
第4条：产权和过户
产权保险：
- 华盛顿州卖家通常支付业主保单
- 买家支付贷款机构保单
- 防止产权缺陷
过户日期：
- 所有权转移时
- 通常接受后30-45天
- 可以协商
交房：
- 你何时拿到钥匙
- 通常与过户同一天
- 可以不同（回租）
过户费用：
- 各方通常支付自己的
- 可以协商卖家信用
- 在合同中指定
第5条：验房
验房保护条款：
- 买家检查房产的权利
- 典型期限：10天
- 可以取消或要求维修
你可以检查什么：
- 一般房屋检查
- 专业检查（下水道、屋顶、结构）
- 费用自理
卖家义务：
- 提供进入权
- 维护房产
- 回应检查要求
第6条：融资保护条款
它的含义：
- 买家必须获得融资
- 典型期限：17天
- 必须真诚努力
你的义务：
- 及时申请贷款
- 向贷款机构提供文件
- 配合流程
- 如有问题通知卖家
卖家权利：
- 如果你不履行可以取消
- 如果你不尝试保留定金
- 要求贷款申请证明
移除：
- 贷款批准时移除保护条款
- 或截止日期过后
- 或你放弃时
第7条：评估保护条款
它的含义：
- 房产必须评估到购买价格
- 保护你免于支付过高
- 贷款机构要求评估
如果评估低：
- 你可以取消并拿回定金
- 或重新协商价格
- 或用现金支付差额
评估差额覆盖：
- 你同意覆盖差额到一定金额
- 示例："将覆盖最多2.5万美元差额"
- 使报价更强但需要现金
第8条：卖家披露
卖家必须提供：
- 表格17（卖家披露声明）
- 含铅油漆披露（1978年前房屋）
- HOA文件（如适用）
- 其他重要事实
你的审查期：
- 通常5天
- 如果披露揭示问题可以取消
- 或要求维修/信用
第9条：过户费用和分摊
买家通常支付：
- 贷款机构费用
- 评估
- 验房
- 贷款机构产权保险
- 登记费
- 房主保险
卖家通常支付：
- 消费税（华盛顿州）
- 业主产权保险
- 房地产佣金
- 现有贷款还清
分摊项目：
- 房产税
- HOA费用
- 水电费
- 按过户日期计算
第10条：违约和补救
如果买家违约：
- 卖家可以保留定金
- 或起诉强制履行
- 或起诉损害赔偿
如果卖家违约：
- 买家可以拿回定金
- 或起诉强制履行
- 或起诉损害赔偿
争议解决：
- 首先调解（必需）
- 然后仲裁或法院
- 律师费由胜诉方承担
时间表结构
关键截止日期
第1天：双方接受
- 双方签字
- 合同具有约束力
- 时钟开始计时
第3天：定金到期
- 电汇到托管
- 必须在3天内收到
- 失败可能使合同无效
第5天：卖家披露到期
- 卖家提供表格17
- HOA文件
- 其他披露
第10天：验房截止日期
- 完成验房
- 要求维修或取消
- 或移除保护条款
第17天：融资截止日期
- 贷款批准或拒绝
- 移除保护条款或取消
- 向卖家提供证明
第17天：评估截止日期
- 评估完成
- 如果低则讨论
- 移除保护条款或重新协商
第30-45天：过户
- 最终验收（过户前24-48小时）
- 签署文件
- 转移所有权
- 拿到钥匙
截止日期如何运作
日历日，非工作日：
- 包括周末和节假日
- 仔细计算
- 不要错过截止日期
通知要求：
- 必须书面通知
- 电子邮件可接受（在合同中验证）
- 截止日期到期前
- 保留送达证明
示例：
- 双方接受：10月1日星期一
- 验房截止日期：10天=10月11日星期四
- 必须在10月11日当天结束前取消或要求维修
- 10月12日=太晚
错过截止日期
会发生什么：
- 保护条款自动移除
- 不能用该理由取消
- 有失去定金的风险
如何避免：
- 立即在日历上标记所有截止日期
- 在截止日期前2天设置提醒
- 与经纪人沟通
- 提前行动，不要等到最后一天
延期：
- 必须双方同意
- 书面形式
- 截止日期到期前
- 卖家不必同意
常见附录
表格22A：验房附录
它的作用：
- 详细说明验房保护条款
- 指定你可以检查什么
- 概述回应流程
关键条款：
- 验房期（通常10天）
- 卖家回应时间（通常3天）
- 你对卖家回应的回应（3天）
表格22B：融资附录
它的作用：
- 详细说明融资保护条款
- 指定贷款条款
- 概述批准流程
关键条款：
- 贷款类型和金额
- 利率（如果指定）
- 融资截止日期（通常17天）
- 需要真诚努力
表格22C：评估附录
它的作用：
- 详细说明评估保护条款
- 指定如果评估低会发生什么
- 概述解决流程
关键条款：
- 评估截止日期（通常17天）
- 差额覆盖（如果有）
- 重新协商权利
表格22D：HOA附录
它的作用：
- 详细说明HOA审查保护条款
- 指定要审查的文件
- 概述取消权利
关键条款：
- 审查期（通常5-10天）
- 需要的文件
- 取消流程
表格35：升级附录
它的作用：
- 自动提高你的报价
- 如果收到竞争报价
- 最高到最高价格
表格41：卖家回租
它的作用：
- 允许卖家在过户后留下
- 你成为房东
- 卖家支付租金
关键条款：
- 租金金额（通常按日计算）
- 期限（天或周）
- 押金
- 责任保险
通知要求
如何沟通
可接受的方法：
- 电子邮件（最常见）
- 传真
- 亲自送达
- 挂号信
不可接受：
- 短信（除非合同指定）
- 口头（必须书面）
- 社交媒体
最佳实践：
- 带已读回执的电子邮件
- 抄送你的经纪人
- 保留记录
- 确认收到
什么需要通知
取消：
- 必须书面
- 引用具体保护条款
- 截止日期前
- 给卖家和托管
验房要求：
- 书面
- 验房期内
- 具体项目和金额
- 专业估价有帮助
融资问题：
- 立即通知
- 提供文件
- 截止日期前
- 需要真诚努力
评估结果：
- 与卖家分享
- 如果要求重新协商
- 截止日期前
你的权利和义务
作为买家，你有权：
检查房产：
- 一般和专业检查
- 费用自理
- 合理时间
- 通知卖家
审查披露：
- 卖家披露声明
- HOA文件
- 产权报告
- 其他重要信息
有效保护条款取消：
- 截止日期内
- 拿回定金
- 必须遵循流程
最终验收：
- 过户前24-48小时
- 验证状况
- 检查维修完成
- 测试系统
作为买家，你必须：
真诚行事：
- 诚实努力履行
- 及时申请融资
- 向贷款机构提供文件
- 不要破坏交易
满足截止日期：
- 存入定金
- 完成验房
- 移除保护条款
- 按时过户
维护房产：
- 保持保险
- 不要损坏房产
- 维护到过户
沟通：
- 回应要求
- 通知问题
- 遵循通知要求
如果出问题会发生什么
买家违约
情况：
- 不存入定金
- 不申请融资
- 没有有效保护条款取消
- 不过户
卖家补救：
- 保留定金
- 起诉强制履行（强制你购买）
- 起诉损害赔偿
- 重新上市
卖家违约
情况：
- 拒绝过户
- 不提供披露
- 不进行约定的维修
- 损坏房产
买家补救：
- 拿回定金
- 起诉强制履行（强制他们出售）
- 起诉损害赔偿
- 找另一个房子
争议解决
步骤1：调解
- 诉讼前必需
- 中立调解员
- 尝试达成协议
- 无约束力
步骤2：仲裁或法院
- 如果调解失败
- 有约束力的决定
- 律师费由胜诉方承担
- 可能很昂贵
如何避免争议：
- 清楚沟通
- 遵循合同条款
- 满足截止日期
- 记录一切
- 与有经验的经纪人合作
总结：要点
- 华盛顿州使用NWMLS表格21（标准PSA）
- 关键条款：价格、融资、包含物品、保护条款、截止日期
- 关键截止日期：定金（3天）、验房（10天）、融资（17天）
- 常见附录：验房、融资、评估、HOA、升级
- 通知必须书面（电子邮件可接受）
- 立即在日历上标记所有截止日期并设置提醒
- 错过截止日期=保护条款移除=有失去定金的风险
- 双方都有权利和义务
- 争议解决：首先调解，然后仲裁或法院
下一步
- 签署前与经纪人审查合同
- 接受后立即在日历上标记所有截止日期
- 在每个截止日期前2天设置提醒
- 仔细阅读所有附录
- 询问任何不清楚的问题
- 保留所有书面沟通
- 提前对保护条款采取行动，不要等到最后一天
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