你打电话给贷款机构，10分钟后他们给你发了一封90万美元的"预审信"。你准备好报价了，对吧？
不完全是。在西雅图竞争激烈的市场，卖家和他们的经纪人知道预审（基本没用）和预批（你真正需要的）之间的区别。拿着预审信出现就像去面试却不带简历。
目录
预批vs预审
预审：快速估算
它是什么： 基于你告诉贷款机构的信息的粗略估算（未验证）
流程：
- 10-15分钟电话或在线表格
- 你提供收入、债务、资产（口头）
- 贷款机构进行软信用查询（有时）
- 贷款机构给出你可能符合条件的估算
所需文件： 无
获得时间： 10分钟到当天
价值： 在西雅图市场几乎没有
示例对话：
- 贷款机构："你的收入是多少？"
- 你："$180,000"
- 贷款机构："有债务吗？"
- 你："每月$1,500"
- 贷款机构："你预审通过了$900,000"
问题： 贷款机构没有验证任何东西。你可能在撒谎。卖家知道这一点。
预批：真正的交易
它是什么： 基于经过验证的文件的有条件贷款承诺
流程：
- 完成房贷申请
- 提交所有财务文件
- 贷款机构验证收入、资产、债务
- 贷款机构进行硬信用查询
- 核保人审查并批准
- 贷款机构发出预批信
所需文件： 所有（见下文）
获得时间： 准备好所有文件后1-3天
价值： 对于提出有竞争力的报价至关重要
贷款机构验证什么：
- 收入（工资单、W-2、税表）
- 资产（银行对账单、投资账户）
- 就业（致电雇主）
- 信用（拉取所有三个征信局）
- 债务（信用报告）
结果： 贷款机构承诺借给你特定金额，仅取决于找到可接受的房产和估价。
并排对比
| 特征 | 预审 | 预批 |
|---|---|---|
| 所需文件 | 无 | 所有 |
| 收入验证 | 否 | 是 |
| 资产验证 | 否 | 是 |
| 信用查询 | 软查询或无 | 硬查询 |
| 核保人审查 | 否 | 是 |
| 获得时间 | 10分钟 | 1-3天 |
| 有效期 | 不适用 | 60-90天 |
| 卖家接受度 | 弱 | 强 |
| 对贷款机构有约束力 | 否 | 有条件是 |
卖家看到的
预审信：
- "这个买家可能符合条件"
- "我们没有验证任何东西"
- "这可能会失败"
- 卖家反应： 弱报价，可能不接受
预批信：
- "这个买家已获批准"
- "我们已验证他们的财务状况"
- "这很可能会成交"
- 卖家反应： 强报价，认真对待
西雅图现实： 在竞争激烈的市场（春季、热门社区），卖家甚至不会考虑预审信。你需要预批。
你需要的文件
W-2员工（标准）
收入验证：
- 工资单（最近2份）
- W-2表格（2年）
- 税表（2年）- 如果申报扣除或有租金收入
资产验证：
- 银行对账单（2个月，所有页）
- 投资账户对账单（2个月）
- 退休账户对账单（如果用于首付）
- 赠与信（如果收到赠与资金）
身份和就业：
- 驾照或护照
- 社会安全卡
- 就业验证（贷款机构致电雇主）
信用和债务：
- 贷款机构拉取信用报告
- 任何信用问题的解释信
其他：
- 离婚判决书（如适用）
- 破产解除（如适用）
- 租房历史（有时）
有RSU的科技工作者
以上所有，加上：
RSU文件：
- 雇主的RSU归属时间表
- 显示RSU销售的经纪账户对账单（2年）
- 显示RSU收入的税表（2年）
- 录用信或薪酬声明
为什么需要： 贷款机构使用RSU收入的2年平均值。需要验证归属时间表和实际收到的收入。
示例：
- 基本工资：$180,000
- RSU第1年：$80,000
- RSU第2年：$60,000
- 贷款机构使用：每年$70,000平均
- 总符合条件收入：$250,000
股票期权：
- 通常不计入收入
- 行权后可以用收益作为首付
- 需要行权和出售的文件
自雇人士
以上所有，加上：
业务文件：
- 税表（2年，个人和业务）
- 损益表（年初至今）
- 业务银行对账单（2个月）
- 注册会计师信（有时）
- 营业执照
为什么更难： 贷款机构平均2年收入。如果收入下降或不稳定，可能不符合那么多条件。
扣除问题： 业务扣除减少应税收入，从而减少符合条件的收入。
示例：
- 总业务收入：$200,000
- 业务扣除：$50,000
- 应税收入：$150,000
- 贷款机构使用：$150,000（不是$200,000）
H-1B签证持有者
以上所有，加上：
签证文件：
- H-1B批准通知（I-797）
- 带签证印章的护照
- 就业授权文件
- 雇主信确认签证续签计划
为什么需要： 贷款机构需要验证工作授权和工作稳定性。
挑战：
- 有些贷款机构不与签证持有者合作
- 可能需要更大的首付（15-20%）
- 可能需要雇主关于签证续签的信
西雅图现实： 西雅图地区的许多贷款机构与H-1B持有者合作（大量科技工作者）。寻找有签证持有者经验的贷款机构。
如何组织你的文件
创建数字文件夹
文件夹结构：
预批文件/
├── 收入/
│ ├── 工资单/
│ ├── W2/
│ └── 税表/
├── 资产/
│ ├── 银行对账单/
│ ├── 投资对账单/
│ └── 退休对账单/
├── 身份/
│ ├── 驾照/
│ └── 社会安全卡/
└── 其他/
├── 赠与信/
└── 解释信/
文件清单
收入（W-2员工）：
- 最近2份工资单
- W-2表格（2年）
- 税表（2年）- 如适用
收入（RSU）：
- RSU归属时间表
- 经纪账户对账单（2年）
- 显示RSU收入的税表（2年）
资产：
- 银行对账单（2个月，所有账户）
- 投资对账单（2个月）
- 退休对账单（如果使用）
- 赠与信（如适用）
身份：
- 驾照（正反面）
- 社会安全卡
其他：
- 信用问题解释（如有）
- 离婚判决书（如适用）
- 签证文件（如果H-1B）
收集文件的技巧
工资单：
- 需要最近2份（30天内）
- 必须显示年初至今收入
- 需要所有页
银行对账单：
- 需要最近2个月
- 所有页（即使是空白页）
- 所有账户（支票、储蓄、投资）
- 解释大额存款（超过$1,000）
税表：
- 所有页和附表
- 签名并注明日期
- 个人和业务（如果自雇）
专业提示： 将所有内容扫描为PDF。清楚地命名文件："2024_W2_Amazon.pdf"或"Bank_Statement_Chase_Oct2024.pdf"
预批流程
第1步：选择贷款机构（1-2天）
- 比较3-5家贷款机构
- 比较利率和费用
- 选择最佳选项
- 查看我们的选择贷款机构文章
第2步：完成申请（30-60分钟）
所需信息：
- 个人信息（姓名、地址、社会安全号）
- 就业信息（雇主、收入、职位）
- 资产信息（银行账户、投资）
- 债务信息（信用卡、贷款、车贷）
- 房产信息（估计价格、首付）
在哪里申请：
- 在线（大多数贷款机构）
- 电话（一些贷款机构）
- 现场（一些贷款机构）
专业提示： 开始前准备好所有信息。如果你有所有东西，申请需要30-60分钟。
第3步：提交文件（当天）
- 上传到贷款机构门户
- 发邮件给贷款专员
- 现场递交
响应时间：
- 贷款机构确认收到：当天
- 贷款机构审查：1-2天
- 要求额外文件：1-2天
第4步：信用查询（当天）
- 贷款机构从所有三个征信局拉取信用
- 使用中间分数
- 硬查询（影响分数5-10分）
- 45天内多次房贷查询 = 1次查询
第5步：验证（1-2天）
贷款机构验证什么：
- 就业（致电雇主）
- 收入（审查工资单、W-2）
- 资产（审查银行对账单）
- 债务（审查信用报告）
常见要求：
- 大额存款解释
- 信用问题解释
- 额外银行对账单
- 更新的工资单
第6步：核保人审查（1-2天）
- 核保人审查整个文件
- 验证所有文件
- 计算DTI
- 确定批准金额
- 发出有条件批准
条件可能包括：
- 过户时更新的工资单
- 首付验证
- 任何变化的解释
- 房产估价
第7步：预批信（当天）
- 贷款机构发出说明批准金额的信
- 有效期60-90天
- 以找到可接受的房产为条件
- 可以为特定报价定制
总时间：如果你准备好所有文件，1-3天
预批信说什么
关键信息
借款人信息：
- 你的姓名
- 房产地址（或"待定"）
贷款信息：
- 批准的贷款金额
- 贷款类型（常规、FHA、VA、巨额）
- 首付金额
- 利率（有时）
条件：
- 以可接受的房产为条件
- 以满意的估价为条件
- 以财务状况无变化为条件
- 有效期至[日期]
贷款机构信息：
- 贷款机构名称和联系方式
- 贷款专员姓名和联系方式
- 发出日期
示例信
[贷款机构信头]
2025年10月20日
致相关人员：
此信确认[你的姓名]已获得最高$750,000的房贷预批。
贷款详情：
- 贷款金额：最高$750,000
- 贷款类型：常规
- 首付：10%（最低$82,500）
- 房产类型：独立屋、联排别墅或公寓
此预批以以下条件为准：
- 可接受的房产和满意的估价
- 借款人财务状况无变化
- 最终核保批准
此预批有效期至2026年1月20日。
如有任何问题，请联系我。
[贷款专员姓名]
[联系信息]
为报价定制
提出报价时，要求贷款机构：
- 包含特定房产地址
- 显示该房产的确切贷款金额
- 包含任何特殊条款
- 打印在贷款机构信头上
示例：
- 通用信："预批最高$750,000"
- 定制信："预批在西雅图Main街123号购买$825,000"
为什么重要： 向卖家表明你对他们的特定房产是认真的。
预批持续多久
典型有效期：60-90天
为什么会过期：
- 财务状况可能改变
- 信用报告变旧（需要新的拉取）
- 收入需要重新验证
- 资产需要重新验证
过期后会发生什么：
- 需要更新文件
- 贷款机构再次拉取信用
- 重新验证就业
- 发出新信
续签时间： 1-2天（比初始快）
维护你的预批
不要做这些事：
- 换工作
- 开新信用卡
- 大额购买（车、家具）
- 承担新债务
- 没有解释的大额存款
- 错过任何付款
做这些事：
- 继续储蓄
- 按时付账
- 保持同一份工作
- 保持同样的账户
- 向贷款机构更新任何变化
如果有变化：
- 立即告诉贷款机构
- 可能需要重新验证
- 可能影响批准金额
- 现在知道比过户时知道好
常见问题和解决方案
问题1：大额存款
问题： 银行对账单显示$15,000存款。贷款机构要求解释。
解决方案：
- 提供文件（赠与信、奖金信、退税）
- 写解释信
- 显示资金来源
为什么重要： 贷款机构需要验证所有资金都是合法的（不是借来的）。
问题2：最近换工作
问题： 2个月前开始新工作。贷款机构想要2年历史。
解决方案：
- 提供录用信
- 显示同一行业/角色
- 解释职业发展
- 可能需要更大的首付
为什么重要： 工作稳定性影响批准。
问题3：自雇收入下降
问题： 第1年收入$150,000，第2年收入$120,000。贷款机构使用$135,000平均值。
解决方案：
- 提供下降的解释
- 显示年初至今收入更高
- 考虑等到年底
- 买更便宜的房子
为什么重要： 收入下降对贷款机构来说是危险信号。
问题4：信用问题
问题： 6个月前逾期付款。信用分数降至650。
解决方案：
- 写解释信
- 显示这是一次性问题
- 显示当前付款按时
- 可能需要更大的首付或更高的利率
为什么重要： 最近的信用问题影响批准和利率。
问题5：RSU收入波动
问题： 第1年RSU收入$100,000，第2年$60,000（股价下跌）。
解决方案：
- 贷款机构使用$80,000平均值
- 基于较低收入符合条件
- 改用RSU作为更大的首付
- 等待股票恢复
为什么重要： 贷款机构使用2年平均值，而不是当前价值。
预批强度
使预批更强的因素
强预批：
- 20%以上首付
- 信用分数740以上
- DTI低于36%
- 稳定就业（2年以上）
- 大量现金储备（6个月以上）
- 无保护条款
弱预批：
- 3-5%首付
- 信用分数620-680
- DTI 43-50%
- 最近换工作
- 最少储备
- 多个保护条款
西雅图竞争市场： 强预批可能是接受和拒绝报价之间的区别。
如何加强你的预批
增加首付：
- 10% → 15% → 20%
- 显示更多承诺
- 降低贷款机构风险
提高信用分数：
- 还清信用卡
- 修正错误
- 如果需要等3-6个月
降低DTI：
- 还清车贷
- 还清信用卡
- 增加收入
建立储备：
- 储蓄6-12个月开支
- 显示财务稳定性
- 降低贷款机构风险
获得完全核保：
- 一些贷款机构提供"核保预批"
- 核保人在你找到房子前审查文件
- 最强的预批
- 需要3-5天但在竞争市场值得
总结
预审毫无价值——卖家不会认真对待你。预批至关重要，有经过验证的财务状况和有条件的承诺。准备好所有文件后，流程需要1-3天，有效期为60-90天。
所需文件包括工资单、W-2、银行对账单和税表（如适用）。科技工作者需要RSU归属时间表和2年收入历史。在预批期间不要改变你的财务状况——不要换工作、开信用卡或大额购买。
为每个报价定制你的信，包含特定房产地址，向卖家表明你是认真的。
下一步
- 收集所有文件 使用本文中的清单
- 选择贷款机构（查看我们的选择贷款机构文章）
- 完成申请 - 需要30-60分钟
- 提交文件 - 当天上传或发邮件
- 等待批准 - 1-3天
- 收到预批信 - 有效期60-90天
- 开始找房 充满信心
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额外资源
文件清单： 从本文下载并打印清单
CFPB指南： consumerfinance.gov/owning-a-home（房贷流程）
信用报告： annualcreditreport.com（免费信用报告）
免责声明： 本文提供关于房贷预批的一般信息，仅供教育目的。要求因贷款机构、贷款类型和个人情况而异。请务必咨询持牌房贷专业人士获取针对你情况的具体建议。文件要求和时间表是近似的，基于2024年的典型做法——实际要求可能有所不同。