检查报告到了。五十页，几十个问题。屋顶需要维修（8,000美元）。电气面板应该更换（2,500美元）。下水道管线有树根侵入（6,000美元）。还有二十个小问题。
你要求卖家修复所有问题吗？要求抵免？放弃交易？你对检查的响应决定了你是否得到好交易、为问题多付钱，还是完全失去房子。
本文你将了解：
- 如何创建有效的检查响应
- 要求什么（维修 vs 抵免 vs 降价）
- 如何战略性地优先处理问题
- 卖家通常同意什么（以及不同意什么）
- 如何处理卖家的响应（同意、还价、拒绝）
- 复检流程和验证
- 真实西雅图谈判示例
- 何时放弃交易
本文适合你，如果： 你已收到检查报告，需要决定向卖家要求什么。
目录
创建你的检查响应
时间表
典型检查期：10天
你的时间表：
- 第1-3天：安排并完成检查
- 第4-6天：审查报告，获取估价
- 第7-9天：准备并提交响应
- 第10天：截止日期（不要错过！）
关键： 在截止日期前提交响应，否则保护条款自动移除。
包含什么
必需元素：
- 引用检查报告
- 你要求的具体项目
- 估算成本（主要项目）
- 卖家响应的截止日期
- 你的签名
格式：
- 书面形式（电子邮件可接受）
- 专业语气
- 具体明确
- 按优先级组织
- 包括支持文件
战略方法
不要要求所有东西：
- 专注于主要问题
- 安全和系统优先
- 忽略小的装饰性项目
- 合理
为什么：
- 卖家更可能同意
- 显示你是认真的买家
- 保持良好关系
- 增加成功机会
西雅图市场考虑：
- 热门市场：要求少（竞争）
- 正常市场：合理要求
- 冷清市场：要求多（杠杆）
优先处理问题
类别1：安全问题（必须解决）
示例：
- 电气隐患（裸露布线、故障面板）
- 结构问题（地基裂缝、屋顶损坏）
- 火灾安全（烟雾探测器不工作）
- 燃气泄漏
- 一氧化碳风险
为什么优先：
- 立即危险
- 责任问题
- 贷款机构可能要求修复
- 保险可能要求修复
典型卖家响应：
- 通常同意修复
- 理解责任
- 可能是法律要求
类别2：主要系统（高优先级）
示例：
- 暖通空调不工作
- 屋顶漏水或接近寿命终点
- 管道问题
- 电气面板需要升级
- 下水道管线问题
为什么优先：
- 修复昂贵（2,000-20,000美元以上）
- 影响宜居性
- 影响房屋价值
- 如果忽视可能恶化
典型卖家响应：
- 通常同意抵免或维修
- 可能谈判金额
- 取决于市场条件
类别3：小维修（中优先级）
示例：
- 漏水的水龙头
- 损坏的家电
- 损坏的排水沟
- 破裂的窗户
- 磨损的密封条
为什么优先级较低：
- 不太昂贵（100-1,000美元）
- 不影响安全
- 容易自己修复
- 正常磨损
典型卖家响应：
- 可能同意一些
- 通常谈判
- 在热门市场可能拒绝
类别4：装饰性问题（低优先级）
示例：
- 磨损的油漆
- 划伤的地板
- 过时的固定装置
- 景观需求
为什么优先级最低：
- 不影响功能
- 个人偏好
- 二手房中预期
- 随时间容易解决
典型卖家响应：
- 通常拒绝
- 装饰性"按现状出售"
- 不值得谈判
要求什么
选项1：卖家维修
意味着什么：
- 卖家雇用承包商
- 过户前完成维修
- 你验证完成
- 卖家支付所有费用
优点：
- 你无需现金支出
- 你拥有前问题已修复
- 过户前可以验证质量
- 卖家处理协调
缺点：
- 对承包商控制较少
- 质量可能不同
- 可能仓促维修
- 卖家选择最便宜的选项
最适合：
- 安全问题（必须修复）
- 主要系统（屋顶、暖通空调、电气）
- 需要许可的项目
- 当卖家有时间时
示例要求：
"电气面板更换： 由持牌电工用现代面板更换Federal Pacific电气面板。提供收据和许可文件。估算成本：2,500美元。"
选项2：过户时抵免
意味着什么：
- 卖家在过户时给你钱
- 你自己处理维修
- 选择自己的承包商
- 按你的时间表完成维修
优点：
- 控制承包商
- 选择质量水平
- 按你的时间表维修
- 可能成本更低（你货比三家）
缺点：
- 过户时需要现金
- 你处理协调
- 维修是你的责任
- 可能不会完成
最适合：
- 非紧急维修
- 当你想要控制时
- 当卖家没有时间时
- 多个小项目
示例要求：
"屋顶维修： 过户时抵免8,000美元，用于检查报告中识别的屋顶维修（第12-15页）。"
选项3：降价
意味着什么：
- 降低购买价格
- 与抵免相同但影响贷款金额
- 你处理维修
- 减少你的贷款金额
优点：
- 降低抵押贷款月供
- 降低房产税
- 与维修抵免相同
- 减少总债务
缺点：
- 卖家可能更喜欢抵免
- 影响估价考虑
- 可能使融资复杂化
最适合：
- 大额维修成本
- 当你想要更低月供时
- 当卖家更喜欢这种方法时
示例要求：
"降价： 降低购买价格10,000美元，以考虑屋顶更换和暖通空调维修。"
选项4：组合方法
意味着什么：
- 维修、抵免和降价的混合
- 以不同方式解决不同问题
- 灵活谈判
示例：
"安全问题： 卖家在过户前维修电气面板和燃气泄漏。
主要系统： 抵免8,000美元用于屋顶维修。
小项目： 降价2,000美元用于杂项维修。"
优点：
- 灵活
- 适当解决优先事项
- 显示合理性
- 更可能被接受
获取承包商估价
为什么需要估价
可信度：
- 显示你做了功课
- 提供具体数字
- 卖家更难反驳
谈判杠杆：
- 确立公平市场成本
- 防止低价还价
- 显示你是认真的
决策：
- 帮你决定要求什么
- 了解真实成本
- 优先处理问题
如何快速获取估价
时间表挑战：
- 检查期只有10天
- 第6-7天需要估价
- 承包商可能不可用
解决方案：
1. 向验房师要推荐：
- 验房师认识承包商
- 通常能快速获得估价
- 验房师推荐可能加快
2. 使用你经纪人的网络：
- 经纪人有承包商关系
- 可以快速周转
- 可能获得更好价格
3. 要求粗略估价：
- 不需要详细报价
- 大概数字可接受
- 如果需要可以稍后细化
4. 使用在线资源：
- HomeAdvisor、Angi、Thumbtack
- 可以快速获得报价
- 比较多个承包商
要求中包含什么
具体：
- 引用检查报告页码
- 清楚描述问题
- 要求逐项估价
- 要求时间表
示例：
"需要电气面板更换的估价。当前面板是Federal Pacific，在房屋检查中被识别为安全隐患（第8页）。需要持牌电工，需要许可。请提供逐项估价和时间表。"
卖家的响应选项
选项1：同意所有要求
罕见但可能：
- 卖家有动力成交
- 要求合理
- 市场有利于买家
- 卖家想要干净的交易
你的响应：
- 优雅地接受
- 验证完成时间表
- 安排复检
- 进行过户
选项2：同意一些，拒绝其他
最常见响应：
- 卖家同意主要项目
- 拒绝小/装饰性项目
- 可能提供不同金额
- 谈判中间立场
你的响应：
- 评估什么最重要
- 决定是否可接受
- 如果需要还价
- 如果关键项目被拒绝考虑放弃
示例：
你的要求：
- 电气面板：2,500美元
- 屋顶维修：8,000美元
- 下水道镜头检查和维修：6,000美元
- 小维修：1,500美元
- 总计：18,000美元
卖家的响应：
- 同意电气面板维修
- 提供5,000美元屋顶抵免
- 拒绝下水道和小维修
你的选项：
- 接受（如果你能负担下水道维修）
- 还价（要求8,000美元总抵免）
- 放弃（如果下水道是致命问题）
选项3：拒绝所有要求
在热门市场可能：
- 多个备用报价
- 卖家有信心卖给其他人
- 房产相应定价
- "按现状"市场条件
你的响应：
- 评估你是否能负担维修
- 考虑价格是否仍然公平
- 决定是否想继续
- 如果风险太大就放弃
选项4：用不同提议还价
卖家可能建议：
- 不同的维修方法
- 更低的抵免金额
- 分摊成本
- 替代解决方案
示例：
你的要求： 8,000美元屋顶更换抵免
卖家的还价： 4,000美元抵免加上卖家将修复明显漏水
你的评估：
- 4,000美元 + 维修够吗？
- 你能负担剩余的4,000美元吗？
- 这是公平的妥协吗？
复检和验证
当卖家完成维修时
安排复检：
- 过户前
- 如果可能用同一验房师
- 验证维修正确完成
- 检查新问题
费用： 150-300美元（典型）
验房师检查什么：
- 维修按约定完成
- 工作正确完成
- 如果需要获得许可
- 维修没有造成新损坏
要验证什么
文件：
- 承包商收据
- 许可（如果需要）
- 保修信息
- 前后照片
质量：
- 工作完全完成
- 专业质量
- 符合规范要求
- 没有走捷径
如果维修不充分：
- 记录问题
- 要求完成或额外抵免
- 可能延迟过户
- 如果严重可能放弃
真实西雅图示例
示例1：成功谈判
房产： Ballard的87.5万美元房屋
检查发现：
- 电气面板（Federal Pacific）：2,500美元
- 屋顶需要更换：18,000美元
- 下水道管线树根侵入：6,000美元
- 小项目：2,000美元
- 总计：28,500美元
买家的要求：
- 电气面板：卖家维修
- 屋顶：15,000美元抵免（买家将更换）
- 下水道：6,000美元抵免
- 小项目：买家将处理
- 总要求：23,500美元
卖家的响应：
- 同意电气面板维修
- 提供12,000美元屋顶抵免
- 提供4,000美元下水道抵免
- 总计：16,000美元 + 维修
买家的还价：
- 接受电气面板维修
- 要求14,000美元屋顶
- 接受4,000美元下水道
- 总计：18,000美元 + 维修
最终协议：
- 卖家电气面板维修
- 13,000美元屋顶抵免
- 4,000美元下水道抵免
- 总计：17,000美元 + 维修
结果： 双方妥协，交易成功完成
示例2：放弃交易
房产： Renton的65万美元房屋
检查发现：
- 地基裂缝：35,000美元
- 屋顶漏水：12,000美元
- 暖通空调不工作：8,000美元
- 总计：55,000美元
买家的要求：
- 地基：卖家维修或35,000美元抵免
- 屋顶：12,000美元抵免
- 暖通空调：8,000美元抵免
- 总计：55,000美元
卖家的响应：
- 拒绝所有要求
- "按现状出售"
- 有备用报价
买家的决定：
- 放弃交易
- 风险太大
- 负担不起55,000美元维修
- 定金退还（在保护条款期内）
结果： 买家受检查保护条款保护
何时放弃交易
危险信号
重大结构问题：
- 地基问题
- 屋顶接近寿命终点
- 广泛的水损
- 到处都是霉菌
卖家拒绝关键维修：
- 安全问题未解决
- 主要系统未修复
- 卖家不愿谈判
总维修成本太高：
- 超过你的预算
- 使房屋定价过高
- 有更好的交易
卖家不诚实：
- 隐藏已知问题
- 歪曲状况
- 拒绝提供文件
如何放弃交易
在保护条款期内：
- 提交书面通知
- 引用检查保护条款
- 要求退还定金
- 无罚款
保护条款期后：
- 可能失去定金
- 可能面临法律诉讼
- 咨询律师
重要： 不要错过保护条款截止日期！
总结：要点回顾
- 优先处理问题 - 安全第一，然后主要系统，然后小维修
- 获取估价 - 承包商报价加强你的谈判
- 战略性 - 不要要求所有东西，专注于重要的
- 选择方法 - 根据情况选择维修、抵免或降价
- 预期谈判 - 卖家很少同意所有东西
- 验证维修 - 如果卖家完成工作，过户前复检
- 知道何时放弃 - 有些问题是致命的
- 遵守截止日期 - 在保护条款到期前提交响应
下一步
- 审查检查报告 - 突出主要问题
- 获取承包商估价 - 主要项目（2-3个报价）
- 优先处理要求 - 安全、系统，然后小项目
- 起草响应 - 专业、具体、合理
- 截止日期前提交 - 不要错过保护条款期
- 如果需要谈判 - 准备妥协
- 安排复检 - 如果卖家完成维修
- 验证完成 - 过户前
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其他资源
寻找承包商：
- Angi（前身为Angie's List）
- HomeAdvisor
- Thumbtack
你的经纪人：
- 可以提供承包商推荐
- 帮助起草检查响应
- 代表你谈判
- 提供战略建议
你的验房师：
- 可以澄清报告项目
- 可能提供承包商推荐
- 可进行复检
免责声明： 本文提供有关检查响应的一般指导，不应被视为法律建议。检查保护条款的条款因合同而异。请咨询你的房地产经纪人和律师，获取针对你具体情况的指导。