验房师在房子里走了三个小时，拍照做笔记。你跟着他，被大量信息淹没。报告到了：50页，标记了数百个项目。什么是严重的？什么是正常的？你该怎么办？
验房是你买房时最重要的保护。它揭示你看不到的问题，帮你做出明智的决定。但验房有局限性，知道验房师检查什么（以及不检查什么）至关重要。
在本文中，你将学到：
- 验房师检查什么vs不检查什么
- 如何在西雅图选择合格的验房师
- 你是否应该参加验房（是的！）
- 如何阅读和优先处理验房报告
- 西雅图特定问题要注意（潮湿、抗震、下水道）
- 何时聘请专家（结构、下水道、霉菌）
- 如何在谈判中使用报告
- 复验时会发生什么
本文适合你，如果： 你正在或即将进入验房期，想要最大化这个关键步骤。
目录
验房师检查什么
一般验房范围
结构组件：
- 地基（可见部分）
- 框架和结构
- 屋顶结构
- 地板、墙、天花板
- 门窗
外部：
- 外墙和装饰
- 屋顶覆盖物
- 排水沟和落水管
- 坡度和排水
- 露台和门廊
屋顶：
- 屋顶覆盖物状况
- 防水板
- 烟囱
- 通风
- 可见损坏
管道：
- 供水管道
- 排水、废水、通风管道
- 热水器
- 固定装置和水龙头
- 可见漏水
电气：
- 配电箱
- 分支电路
- 插座和开关
- GFCI/AFCI保护
- 接地
暖通空调：
- 供暖系统
- 制冷系统（如果有）
- 管道系统（可见）
- 通风
- 恒温器
内部：
- 墙、天花板、地板
- 门窗
- 楼梯和栏杆
- 橱柜和台面
- 内置电器
保温和通风：
- 阁楼保温
- 爬行空间保温
- 通风系统
- 防潮层
壁炉：
- 可见组件
- 挡板操作
- 炉床和周围
- 基本安全
验房师不检查什么
一般验房不包括：
- 下水道管线（需要下水道镜检）
- 化粪池系统（需要专家）
- 霉菌测试（需要专家）
- 氡气测试（需要专家）
- 石棉测试（需要专家）
- 铅漆测试（需要专家）
- 害虫检查（需要专家）
- 泳池/水疗（需要专家）
- 结构工程（需要工程师）
- 规范合规性（不是验房师的工作）
- 外观问题（油漆、装修）
- 内置电器以外的电器
局限性：
- 仅可见、可接触区域
- 非侵入性（不打开墙）
- 时间快照（不预测）
- 一般概述（不详尽）
西雅图特别提示： 下水道镜检不包括在内，但强烈建议1980年前建造的房屋做。
选择验房师
要寻找的资质
认证：
- ASHI（美国房屋检查师协会）
- InterNACHI（国际认证房屋检查师协会）
- WSDA（华盛顿州农业部）执照
经验：
- 5年以上优先
- 1,000次以上验房
- 熟悉西雅图地区
- 了解当地问题（潮湿、抗震）
保险：
- 错误和遗漏保险
- 一般责任保险
- 如果他们遗漏了什么，保护你
样本报告：
- 雇用前索取
- 应该详细清晰
- 包含照片
- 易于理解
如何找验房师
推荐：
- 你的经纪人（但要多个选择）
- 最近买房的朋友
- 在线评价（Google、Yelp）
- 当地Facebook群组
专业协会：
- ASHI：ashi.org（查找验房师工具）
- InterNACHI：nachi.org（查找验房师工具）
- 华盛顿州：搜索持证验房师
要问什么：
- 你做验房多久了？
- 你做过多少次验房？
- 你熟悉[社区]吗？
- 你有什么认证？
- 你有错误和遗漏保险吗？
- 我可以参加验房吗？
- 我什么时候能收到报告？
- 你的费用是多少？
危险信号：
- 不让你参加
- 没有认证
- 没有保险
- 回答含糊
- 施压使用特定承包商
费用和时间
西雅图典型费用：
- 独立屋（2,000平方英尺以下）：$500-$600
- 独立屋（2,000-3,000平方英尺）：$600-$700
- 独立屋（3,000平方英尺以上）：$700-$900
- 公寓/联排别墅：$400-$500
额外检查：
- 下水道镜检：$300-$500
- 屋顶检查：$200-$400
- 结构工程师：$500-$1,000
- 霉菌检查：$300-$800
- 氡气测试：$150-$300
时间安排：
- 接受后2-3天内安排
- 验房需要2-4小时
- 24-48小时内出报告
- 留出时间在截止日期前审查
你应该参加验房吗？
是的，你应该参加
为什么有价值：
- 了解房子
- 实时提问
- 亲眼看到问题
- 理解严重程度
- 获得维护建议
- 与验房师建立关系
你会学到什么：
- 系统如何工作
- 关闭阀在哪里
- 维护需求
- 要注意的问题区域
- DIY vs专业维修
西雅图房主提示： 验房师经常分享太平洋西北地区特定的维护建议（清理排水沟、苔藓处理、潮湿管理）。
如何充分利用
带上：
- 笔记本和笔
- 相机/手机拍照
- 问题清单
- 手电筒
- 舒适的衣服（你会进爬行空间/阁楼）
要做：
- 准时到达
- 跟着验房师走
- 提问
- 做笔记和拍照
- 听解释
- 询问维护
不要：
- 带大群人（最多2-3人）
- 分散验房师注意力
- 触摸或测试东西
- 让验房师不舒服
- 争论发现
提问的最佳时间：
- 验房期间（简短问题）
- 结束时（详细讨论）
- 报告后（后续）
验房师会告诉你什么
验房期间：
- 发现的主要问题
- 安全隐患
- 系统状况
- 维护建议
结束时（总结）：
- 整体状况
- 主要关注点
- 推荐的专家
- 估计维修优先级
在报告中：
- 详细发现
- 问题照片
- 建议
- 严重程度评级
理解验房报告
报告结构
典型章节：
- 摘要（最重要）
- 结构组件
- 外部
- 屋顶
- 管道
- 电气
- 暖通空调
- 内部
- 保温和通风
- 电器
每个项目包括：
- 组件描述
- 状况评估
- 发现的问题
- 建议
- 照片
项目如何分类
安全隐患：
- 立即危险
- 必须解决
- 例子：裸露电线、煤气泄漏、结构失效
重大缺陷：
- 重大问题
- 维修昂贵
- 影响居住性
- 例子：屋顶失效、地基裂缝、暖通空调不工作
轻微缺陷：
- 需要注意
- 不太昂贵
- 维护项目
- 例子：漏水龙头、缺失插座盖、磨损的密封条
维护建议：
- 正常保养
- 不紧急
- 预防性
- 例子：清理排水沟、维护暖通空调、填缝窗户
信息性：
- 仅供参考
- 不是问题
- 教育性
- 例子：系统年龄、如何操作、维护提示
阅读摘要
最重要的部分：
- 列出所有主要问题
- 突出安全隐患
- 推荐的专家
- 优先项目
首先关注这里：
- 理解大局
- 识别交易破坏者
- 确定下一步
- 估算成本
摘要项目示例：
"主要关注： 屋顶有多处瓦片损坏和过去漏水的证据。建议屋顶专家评估。估计成本：$15,000-$25,000更换。"
"安全隐患： 配电箱是Federal Pacific品牌，已知火灾隐患。建议持证电工立即更换。估计成本：$2,000-$3,000。"
"维护： 暖通空调系统18年了，接近典型使用寿命。预算在未来2-5年内更换。估计成本：$5,000-$8,000。"
优先处理问题
评估框架
第1级：安全隐患（立即解决）
- 裸露电线
- 煤气泄漏
- 结构失效
- 火灾隐患
- 一氧化碳风险
行动： 要求立即维修或放弃交易
第2级：主要系统（昂贵、必需）
- 屋顶失效或接近使用寿命
- 地基问题
- 暖通空调不工作或很旧
- 管道失效
- 配电箱问题
行动： 要求维修、更换或大额抵扣
第3级：重要但不紧急
- 热水器旧但能用
- 轻微屋顶损坏
- 排水问题
- 露台需要维修
- 窗户密封失效
行动： 要求维修或中等抵扣
第4级：轻微问题
- 漏水龙头
- 缺失插座盖
- 磨损的密封条
- 外观损坏
- 小维修
行动： 接受现状或要求小额抵扣
第5级：维护项目
- 清理排水沟
- 维护暖通空调
- 填缝窗户
- 补漆
- 正常保养
行动： 接受现状，计划自己做
成本估算
获得专业估价：
- 对于主要项目（第1-2级）
- 来自持证承包商
- 书面形式
- 包含在谈判中
使用在线资源：
- HomeAdvisor：homeadvisor.com
- Angi：angi.com
- 典型成本范围
- 用于大致估算
西雅图典型成本：
- 屋顶更换：$15,000-$25,000
- 暖通空调更换：$5,000-$8,000
- 热水器：$1,200-$2,000
- 配电箱：$2,000-$3,000
- 地基维修：$5,000-$20,000+
- 下水道管线：$5,000-$15,000
总维修预算
计算总额：
- 加总所有第1-3级项目
- 包括需要的专家检查
- 加10-20%应急费
例子：
- 屋顶维修：$5,000
- 配电箱：$2,500
- 管道维修：$1,500
- 露台维修：$2,000
- 总计：$11,000
- 加15%应急费：$12,650
用于谈判：
- 要求维修
- 或要求抵扣
- 或降低购买价格
- 或组合
西雅图特定问题
潮湿和水侵入
为什么常见：
- 西雅图每年降雨37英寸
- 高湿度
- 老房子排水不良常见
- 爬行空间经常潮湿
要寻找什么：
- 天花板、墙上的水渍
- 霉味
- 霉菌或霉斑
- 地板软点
- 爬行空间潮湿
- 地基周围排水不良
危险信号：
- 活跃漏水
- 大面积霉菌
- 腐烂的木材
- 爬行空间积水
- 湿度计读数高
行动：
- 如果严重，找潮湿专家
- 估算修复成本
- 检查保险是否覆盖
- 如果严重考虑放弃
预防：
- 适当坡度
- 排水沟维护
- 爬行空间防潮层
- 如需要除湿机
下水道管线问题
为什么常见：
- 许多西雅图房屋建于1980年前
- 粘土下水道管道老化
- 树根侵入管道
- 管道下垂或坍塌
建议下水道镜检：
- 所有1980年前建造的房屋
- 下水道管线附近有大树的房屋
- 排水慢的房屋
- 已知问题区域的房屋
成本： $300-$500
显示什么：
- 管道状况
- 树根侵入
- 裂缝或破损
- 下垂（凹陷）
- 堵塞
危险信号：
- 大量树根侵入
- 坍塌部分
- 多处裂缝
- 严重下垂
维修成本：
- 局部维修：$2,000-$5,000
- 部分更换：$5,000-$10,000
- 全部更换：$10,000-$20,000+
行动：
- 要求卖家维修或抵扣
- 或协商降价
- 或如果太贵就放弃
抗震和结构
为什么重要：
- 西雅图在地震带
- 老房子（1970年代前）不符合现行标准
- 未加固的砖石烟囱
- 未固定的地基
要检查什么：
- 地基固定到底板
- 矮墙加固
- 烟囱状况
- 砖石加固
危险信号：
- 未固定地基
- 未加固矮墙
- 未加固砖石烟囱
- 可见结构损坏
抗震加固成本：
- 地基固定：$3,000-$7,000
- 矮墙加固：$2,000-$5,000
- 烟囱加固：$5,000-$15,000
- 总加固：$10,000-$30,000
行动：
- 结构工程师评估
- 要求卖家加固或抵扣
- 或协商降价
- 考虑地震保险
电气问题
西雅图老房子常见：
- 两孔插座（无接地）
- 瓷管线（1950年代前）
- 铝线（1960-1970年代）
- Federal Pacific或Zinsco面板
- 容量不足（60-100安培）
要检查什么：
- 插座测试仪结果
- 面板品牌和状况
- 可见电线类型
- 服务容量
危险信号：
- Federal Pacific或Zinsco面板
- 瓷管线
- 铝线（维护不当）
- 面板烧痕
- 电路过载
维修成本：
- 面板更换：$2,000-$4,000
- 重新布线（部分）：$3,000-$8,000
- 重新布线（全部）：$10,000-$20,000+
- 铝线修复：$1,500-$3,000
行动：
- 持证电工评估
- 要求维修或抵扣
- 安全问题不可协商
何时聘请专家
结构工程师
何时聘请：
- 地基裂缝宽于1/4英寸
- 地板或屋顶下垂
- 门窗关不上
- 可见沉降或移动
- 不专业的加建
- 验房师建议
他们做什么：
- 详细结构分析
- 识别问题原因
- 推荐维修
- 提供维修估价
- 盖章报告
成本： $500-$1,000
时间： 1-2周出报告
下水道镜检专家
何时聘请：
- 1980年前建造的房屋
- 下水道管线附近有大树
- 整个房子排水慢
- 下水道气味
- 验房师建议
- 邻居有过问题
他们做什么：
- 下水道管线摄像检查
- 视频录制
- 识别问题
- 推荐维修
成本： $300-$500
时间： 当天，24小时内出报告
霉菌专家
何时聘请：
- 可见霉菌大于10平方英尺
- 整个房子霉味
- 水损坏历史
- 健康担忧
- 验房师建议
他们做什么：
- 视觉检查
- 空气质量测试
- 表面采样
- 识别霉菌类型
- 推荐修复
成本： $300-$800
时间： 3-5天实验室结果
屋顶专家
何时聘请：
- 屋顶超过20年
- 可见损坏
- 漏水证据
- 验房师无法接触屋顶
- 验房师建议
他们做什么：
- 详细屋顶检查
- 识别所有问题
- 估算剩余寿命
- 提供维修/更换估价
成本： $200-$400
时间： 当天，24小时内出报告
烟囱检查员
何时聘请：
- 有壁炉或柴炉
- 烟囱看起来损坏
- 没有最近的检查记录
- 计划使用壁炉
- 验房师建议
他们做什么：
- 1级或2级检查
- 检查烟道状况
- 识别安全问题
- 推荐维修
成本： $150-$300
时间： 当天，24小时内出报告
在谈判中使用报告
你的选择
1. 接受现状：
- 不要求维修
- 继续进行
- 过户后你处理维修
何时这样做：
- 仅轻微问题
- 价格相应
- 你有维修预算
2. 要求维修：
- 卖家修复特定项目
- 过户前
- 你验证完成
何时这样做：
- 安全问题
- 主要系统
- 卖家有时间和资源
3. 要求抵扣：
- 卖家在过户时给钱
- 你自己处理维修
- 对质量有更多控制
何时这样做：
- 你想选择承包商
- 卖家没时间
- 复杂维修
4. 降低购买价格：
- 降低价格以考虑维修
- 与抵扣效果相同
- 减少贷款金额
何时这样做：
- 大额维修成本
- 卖家更喜欢降价
- 你有现金维修
5. 取消合同：
- 放弃
- 拿回定金
- 找另一个房子
何时这样做：
- 太多主要问题
- 维修成本太高
- 卖家不协商
- 发现交易破坏者
如何要求维修
要有策略：
- 关注主要项目（第1-2级）
- 不要斤斤计较
- 要合理
- 优先安全和系统
格式：
- 书面形式
- 具体项目
- 包括估价
- 专业语气
- 截止日期前
要求示例：
"根据[日期]完成的验房，我们要求以下维修或抵扣：
-
配电箱更换 - Federal Pacific面板是已知火灾隐患。要求持证电工更换。估计成本：$2,500。
-
屋顶维修 - 多处瓦片损坏和漏水证据。要求持证屋顶工维修。估计成本：$5,000。
-
下水道管线维修 - 下水道镜检显示树根侵入和管道裂缝。要求持证水管工维修。估计成本：$8,000。
总要求：$15,500
或者，我们接受在过户时抵扣$15,500，自己完成这些维修。
请在[截止日期]前回复。"
谈判技巧
期待妥协：
- 卖家可能不同意所有事
- 选择你的战斗
- 关注最重要的项目
要灵活：
- 维修vs抵扣
- 部分维修
- 分摊成本
- 创造性解决方案
考虑卖家立场：
- 积极的卖家=更可能协商
- 多个报价=杠杆少
- 卖家的时间表重要
- 卖家的财务状况
知道你的底线：
- 你的放弃点是什么？
- 什么不可协商？
- 你能接受什么？
查看我们的验房回应文章了解详细谈判策略
复验
何时需要
如果卖家维修：
- 验证工作完成
- 检查质量
- 确保适当许可
- 确认安全
谁做：
- 原验房师（首选）
- 或你和你的经纪人
- 或如果复杂找专家
成本： 通常$150-$300
时间： 维修后、过户前
要检查什么
完成的维修：
- 所有同意的项目完成
- 工作质量可接受
- 使用适当材料
- 如需要获得许可
许可：
- 主要工作需要
- 电气、管道、结构
- 与市/县核实
- 验证最终检查通过
文档：
- 承包商收据
- 保修信息
- 许可记录
- 前后照片
如果发现问题：
- 维修未完成
- 工作质量差
- 没有许可
- 新损坏
你的选择：
- 要求完成
- 在托管中保留资金
- 延迟过户
- 取消合同
总结：关键要点
- 验房涵盖结构、系统、可见组件（不包括下水道、霉菌、害虫）
- 选择有西雅图经验的ASHI或InterNACHI认证验房师
- 始终参加验房（了解房子、提问）
- 报告显示安全隐患、重大缺陷、轻微问题、维护项目
- 优先级：安全第一，然后主要系统，然后轻微问题
- 西雅图特定：潮湿、下水道管线（1980年前）、抗震、电气
- 聘请专家：结构、下水道镜检、霉菌、屋顶、烟囱
- 使用报告谈判：维修、抵扣、降价或放弃
- 复验验证维修正确完成
下一步
- 安排验房 接受后2-3天内
- 参加验房 并做笔记
- 审查报告 24小时内仔细
- 优先处理问题 使用第1-5级框架
- 获得估价 主要维修
- 聘请专家 如果建议
- 提交验房回应 截止日期前
- 协商 维修、抵扣或降价
- 安排复验 如果维修
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其他资源
查找验房师：
- ASHI：ashi.org
- InterNACHI：nachi.org
- 华盛顿州持证验房师
成本估算：
- HomeAdvisor：homeadvisor.com
- Angi：angi.com
西雅图特定：
- 西雅图DCI（许可）：seattle.gov/sdci
- 金县（许可）：kingcounty.gov
- 下水道镜检专家：搜索"sewer scope Seattle"
免责声明： 本文提供有关验房的一般信息，仅供教育目的。验房标准、程序和最佳实践因地点和验房师而异。验房有局限性，不能保证发现所有问题。对于您考虑的任何房产，请务必聘请合格的持证验房师，并在需要时咨询专家。成本估算是近似值，基于2024年西雅图地区平均水平——实际成本因项目范围、承包商和具体情况而有很大差异。