你的经纪人赚了20625美元（82.5万美元的2.5%）。你自己在Zillow上做了大部分房屋搜索。你能拿回一些佣金吗？
可以。在华盛顿州，买方返利是合法的。一些经纪人会在成交时将购买价格的0.5-1%返还给你。对于82.5万美元的房子，这意味着4125-8250美元回到你的口袋。
在本文中，你将了解到：
- 什么是买方返利以及如何运作
- 华盛顿州的合法性和要求
- 你可以期待多少（通常0.5-1%）
- 返利如何影响你的房贷和税收
- 何时协商以及说什么
- 哪些经纪人提供返利
本文适合你，如果： 你想降低购房成本，或者你正在面试经纪人并想协商返利。
目录
什么是买方返利？
基础知识
它是什么： 买方经纪人佣金的一部分在成交时返还给你
如何运作：
- 经纪人赚取佣金（通常2.5-3%）
- 经纪人将一部分返还给你（通常0.5-1%）
- 你在成交时收到支票或抵扣
示例：
- 购买价格：82.5万美元
- 经纪人佣金：2.5% = 20625美元
- 返利：0.5% = 4125美元
- 经纪人保留：2% = 16500美元
- 你收到：4125美元
在华盛顿州合法： 是的，完全合法
要求：
- 必须向所有各方披露
- 必须向贷款机构披露
- 必须显示在成交报表上
- 不能保密
为什么经纪人提供返利
竞争：
- 与其他经纪人区分
- 吸引注重价格的买家
- 赢得你的业务
数量策略：
- 每笔交易利润较低
- 总体交易更多
- 仍然有利可图
买家做工作：
- 你在Zillow上找房子
- 你参加开放参观
- 经纪人做的工作更少
- 分享节省是公平的
市场条件：
- 市场疲软 = 更多返利
- 市场火热 = 更少返利
- 经纪人在价格上竞争
你能得到多少？
典型返利金额
标准返利： 购买价格的0.5-1%
示例：
- 60万美元的房子：3000-6000美元
- 82.5万美元的房子：4125-8250美元
- 120万美元的房子：6000-1.2万美元
影响金额的因素：
房价：
- 更高的价格 = 更高的美元返利
- 但百分比相同
经纪人的佣金：
- 如果经纪人赚3%，可以返还更多
- 如果经纪人赚2%，可以返还更少
提供的服务：
- 全方位服务 = 较小返利
- 有限服务 = 较大返利
市场条件：
- 市场疲软 = 较大返利
- 市场火热 = 较小返利
协商：
- 一些经纪人协商
- 一些有固定返利
- 提前询问
返利结构
固定百分比：
- 购买价格的0.5%
- 购买价格的1%
- 简单明了
按价格分级：
- 50万美元以下：0.5%
- 50万-100万美元：0.75%
- 100万美元以上：1%
按佣金分级：
- 如果经纪人赚2.5%：返利0.5%
- 如果经纪人赚3%：返利1%
固定美元金额：
- 5000美元返利
- 1万美元返利
- 无论价格如何
佣金百分比：
- 佣金的20%返还给你
- 佣金的25%返还给你
示例（佣金百分比）：
- 购买价格：82.5万美元
- 经纪人佣金：2.5% = 20625美元
- 返利：佣金的25% = 5156美元
返利在成交时如何运作
返利作为抵扣
最常见的方法：
- 返利在成交报表上显示为抵扣
- 减少你在成交时需要的现金
- 应用于成交费用或首付
示例：
- 购买价格：82.5万美元
- 首付：8.25万美元
- 成交费用：1.65万美元
- 返利：4125美元
- 需要现金：94875美元（而不是99000美元）
成交报表显示：
买方抵扣：
- 买方经纪人返利：4125美元
返利作为支票
不太常见：
- 成交后收到支票
- 不显示在成交报表上
- 可能有税务影响
为什么不太常见：
- 贷款机构可能不允许
- 使成交复杂化
- 税务报告不明确
大多数经纪人更喜欢抵扣方法
时间安排
何时确定返利：
- 在你签署买方经纪协议之前
- 提前协商
- 以书面形式
何时收到返利：
- 在成交时
- 你拿到钥匙的同一天
- 应用于成交费用
重要： 返利必须在成交前向贷款机构披露。不能在成交时突然出现。
对你房贷的影响
贷款机构要求
必须披露：
- 告诉贷款机构关于返利
- 贷款机构纳入计算
- 显示在成交披露上
贷款机构如何处理返利：
- 减少你需要的现金
- 可能影响贷款价值比（LTV）
- 可能影响首付来源
示例：
- 购买价格：82.5万美元
- 首付：10% = 8.25万美元
- 返利：4125美元
- 贷款机构可能认为：你的78375美元 + 4125美元返利 = 82500美元总计
重要： 一些贷款机构对返利有规定。在协商返利前询问你的贷款机构。
首付考虑
返利可以用于首付吗？
- 取决于贷款类型
- 取决于贷款机构
传统贷款：
- 通常可以
- 计入首付
- 可能影响LTV计算
FHA贷款：
- 通常可以
- 算作利益相关方贡献
- 受限制（价格的6%）
VA贷款：
- 通常可以
- 没有限制
巨额贷款：
- 因贷款机构而异
- 一些允许，一些不允许
- 询问贷款机构
专业提示： 在预批准期间告诉贷款机构关于返利。确认它不会影响你的贷款。
税务影响
IRS如何处理返利
IRS立场： 返利降低你的成本基础
这意味着什么：
- 购买价格：82.5万美元
- 返利：4125美元
- 成本基础：820875美元
对资本利得的影响：
- 当你出售时，收益从成本基础计算
- 较低的成本基础 = 较高的收益
- 较高的收益 = 更多税收（当你出售时）
示例：
- 以82.5万美元购买，返利4125美元
- 成本基础：820875美元
- 以100万美元出售
- 收益：179125美元（不是175000美元）
- 额外税收：约825美元（4125美元的20%）
但是：
- 主要住宅排除：单身25万美元，已婚50万美元
- 大多数人无论如何都不会支付资本利得税
- 税收是多年后的事
底线： 接受返利。税务影响很小且在遥远的将来。
报告要求
1099表格：
- 经纪人可能会给你发送1099
- 将返利报告为收入
- 你在纳税申报表上报告
如何报告：
- 降低成本基础（不是收入）
- 在出售时在附表D上报告
- 咨询税务顾问
重要： 返利不是应税收入。它降低你的成本基础。不要为此支付所得税。
何时协商返利
协商的最佳时机
在签署买方经纪协议之前：
- 提前协商
- 以书面形式
- 协议条款的一部分
在经纪人面试期间：
- 询问所有经纪人关于返利
- 比较报价
- 选择总体方案最好的经纪人
不是在成交后：
- 太晚了
- 经纪人不会同意
- 必须在协议中
说什么
直接方法： "我正在面试几个经纪人。你提供买方返利吗？如果是，多少？"
比较方法： "另一个经纪人给我提供了0.5%的返利。你能匹配或超过吗？"
价值方法： "我会自己在Zillow上做很多房屋搜索。你能提供返利吗，因为你会做更少的工作？"
协商方法： "你的标准费率是2.5%。你会考虑2%，其中0.5%返还给我吗？"
期待什么
一些经纪人：
- 主动提供返利
- 有标准返利（0.5-1%）
- 宣传返利
一些经纪人：
- 不提供返利
- 如果被问到会协商
- 取决于市场
一些经纪人：
- 拒绝返利
- "我赚取全额佣金"
- 不会协商
西雅图市场：
- 返利很常见
- 特别是对于昂贵的房子
- 在市场疲软时更常见
提供返利的经纪人
经纪人类型
折扣经纪公司：
- Redfin（0.5-1%返利）
- 其他折扣经纪人
- 标准商业模式
独立经纪人：
- 一些提供返利
- 因经纪人而异
- 在面试时询问
传统经纪公司：
- 很少提供返利
- 如果被问到可能协商
- 取决于经纪人
Redfin示例
Redfin返利：
- 50万美元以下的房子0.5%
- 50万-100万美元的房子0.75%
- 100万美元以上的房子1%
示例：
- 82.5万美元的房子
- 返利：0.75% = 6188美元
- 显著节省
权衡：
- 可能有经验较少的经纪人
- 可能有更高的经纪人流动率
- 可能有较少的个性化服务
但是：
- 合法持牌经纪人
- 完整的MLS访问
- 与传统经纪人相同的服务
寻找返利经纪人
在面试时询问：
- "你提供买方返利吗？"
- "多少？"
- "可以协商吗？"
在线搜索：
- "西雅图买方返利房地产"
- "华盛顿买方经纪人返利"
- 经纪人网站
寻求推荐：
- 获得返利的朋友
- 在线论坛
- 房地产团体
返利vs全方位服务
你可能放弃什么
潜在权衡：
- 经验较少的经纪人
- 较少的个性化服务
- 较少的手把手指导
- 较少的经纪人推荐
你不应该放弃什么：
- MLS访问
- 合同专业知识
- 谈判技巧
- 参加看房
向返利经纪人提出的问题：
- "你提供什么服务？"
- "你会参加所有看房吗？"
- "你会帮助谈判吗？"
- "你的经验水平如何？"
何时全方位服务值得
复杂情况：
- 首次购房者
- 复杂的财务状况
- 竞争激烈的市场
- 需要大量指导
高风险购买：
- 昂贵的房子
- 需要翻新的房子
- 投资物业
- 新建房屋
个人偏好：
- 想要手把手指导
- 想要有经验的经纪人
- 想要个人关系
- 不在乎返利
何时返利有意义
有经验的买家：
- 以前买过
- 了解流程
- 对研究感到舒适
自主买家：
- 在Zillow上找房子
- 参加开放参观
- 做自己的研究
注重价格的买家：
- 每一美元都很重要
- 想要最大化节省
- 愿意做更多工作
昂贵的房子：
- 返利很可观（1万美元以上）
- 值得协商
- 显著节省
返利协商策略
策略1：比较多个经纪人
如何运作：
- 面试3-5个经纪人
- 询问所有人关于返利
- 比较总体方案
- 选择服务+返利的最佳组合
示例：
- 经纪人A：无返利，20年经验
- 经纪人B：0.5%返利，10年经验
- 经纪人C：1%返利，2年经验
- 根据你的优先事项选择
策略2：协商分级返利
如何运作：
- 更高的价格 = 更高的返利
- 激励经纪人帮助你购买更昂贵的房子
示例：
- 75万美元以下：0.25%返利
- 75万-100万美元：0.5%返利
- 100万美元以上：0.75%返利
策略3：基于绩效的返利
如何运作：
- 基础返利 + 绩效奖金
- 激励经纪人表现良好
示例：
- 基础：0.5%返利
- 奖金：如果在60天内成交+0.25%
- 奖金：如果协商降价1万美元以上+0.25%
策略4：基于佣金的返利
如何运作：
- 返利经纪人赚取的任何佣金的百分比
- 如果卖家支付更多，你拿回更多
示例：
- 经纪人赚2.5%：返利20% = 0.5%给你
- 经纪人赚3%：返利20% = 0.6%给你
策略5：固定美元返利
如何运作：
- 协商具体美元金额
- 无论最终价格如何
示例：
- 5000美元返利
- 无论你买70万还是90万美元的房子
- 简单明了
常见问题
问：返利会影响我的贷款批准吗？
答： 不会，如果正确披露。在预批准期间告诉贷款机构。贷款机构会考虑它。
问：我可以用返利作为首付吗？
答： 通常可以，但取决于贷款类型和贷款机构。在协商返利前询问贷款机构。
问：我需要为返利纳税吗？
答： 不需要。返利降低你的成本基础，不是应税收入。影响你出售时的资本利得（多年后）。
问：如果我得到返利，经纪人会提供更差的服务吗？
答： 不应该。但询问提供的服务。确保你得到你需要的。
问：我可以在签署协议后协商返利吗？
答： 不太可能。在签署买方经纪协议前协商。
问：返利在西雅图常见吗？
答： 是的，特别是对于昂贵的房子。许多经纪人提供0.5-1%的返利。
问：卖家会知道返利吗？
答： 是的，显示在成交报表上。但不影响卖家。
问：如果卖家支付经纪人，我可以得到返利吗？
答： 可以。返利来自经纪人的佣金，无论谁支付经纪人。
总结：关键要点
- 返利在华盛顿州合法 - 完全合法
- 典型返利：0.5-1% 购买价格（82.5万美元的房子4000-8000美元）
- 在签署协议前协商 - 之后太晚
- 必须向贷款机构披露 - 在预批准期间告诉贷款机构
- 降低成本基础 - 影响你出售时的资本利得（影响很小）
- Redfin提供标准返利 - 根据价格0.5-1%
- 询问所有经纪人 - "你提供买方返利吗？"
- 不要牺牲服务 - 确保经纪人提供你需要的
下一步
- 决定返利是否优先 - 节省vs全方位服务
- 在经纪人面试时询问 - "你提供买方返利吗？"
- 比较总体方案 - 服务 + 经验 + 返利
- 在签署前协商 - 在买方经纪协议中获得返利
- 告诉贷款机构 - 在预批准期间披露返利
- 以书面形式 - 协议中的返利条款
- 在成交时验证 - 检查成交披露显示返利
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返利信息：
税务影响：
- 咨询税务顾问关于成本基础
- IRS出版物523（出售你的房子）
贷款机构要求：
- 询问贷款机构关于返利政策
- 确认返利不会影响贷款批准
免责声明： 本文提供有关买方返利的一般信息，不应被视为法律或税务建议。返利的可用性和金额因经纪人和市场条件而异。请咨询你的贷款机构和税务顾问，了解对你具体情况的影响。