您的同事用的是Rocket Mortgage。您的邻居对BECU赞不绝口。您的房地产经纪人推荐当地经纪人。您应该选择谁？
您选择的贷款机构可以在过户费用上产生1-2万美元的差异，每月利息可以节省或多花50-100美元。在西雅图市场，您要借65-75万美元，选择正确的贷款机构很重要。
目录
贷款机构类型
大型全国性银行
例子： 大通银行、美国银行、富国银行、美国银行
优点：
- 信誉良好
- 有分行可提供面对面服务
- 全方位银行服务（支票、储蓄、房贷）
- 可能提供关系折扣
- 强大的技术平台
缺点：
- 利率较高（比最佳选择高0.25-0.5%）
- 费用较高（贷款机构费用2,000-4,000美元）
- 承保灵活性较低
- 处理较慢（通常30-45天）
- 个人服务较少
最适合：
- 重视品牌认知度的买家
- 有关系折扣的现有客户
- 简单、直接的贷款
西雅图现实： 全国性银行方便但很少是最佳交易。收入复杂（RSU）的科技工作者可能会发现它们不够灵活。
本地/区域银行
例子： Umpqua Bank、Banner Bank、Columbia Bank
优点：
- 了解本地市场
- 处理速度比全国性银行快
- 承保更灵活
- 个人服务
- 有竞争力的利率
缺点：
- 分行较少
- 知名度较低
- 可能有较低的贷款限额
- 技术可能落后于大银行
最适合：
- 想要本地服务的买家
- 收入情况复杂
- 巨额贷款（有些专门做）
西雅图选择：
- Umpqua Bank（太平洋西北地区强势）
- Banner Bank（华盛顿州本地）
- Columbia Bank（本地，有竞争力的利率）
信用社
例子： BECU、Verity Credit Union、Sound Credit Union
优点：
- 最低利率（通常比银行低0.25-0.5%）
- 费用较低（500-1,500美元 vs 2,000-4,000美元）
- 以会员为中心（非营利驱动）
- 承保灵活
- 优秀的客户服务
缺点：
- 必须是会员（通常容易加入）
- 可能有贷款限额
- 分行较少
- 技术可能基础
- 有时处理较慢
最适合：
- 注重价格的买家
- 首次购房者
- 信用良好的买家
西雅图信用社：
BECU（波音员工信用社）：
- 华盛顿州最大的信用社
- 华盛顿州任何人都可以加入（5美元会员费）
- 有竞争力的利率
- 强大的技术平台
- 声誉极佳
Verity Credit Union：
- 西雅图本地
- 容易加入
- 非常有竞争力的利率
- 适合首次购房者
Sound Credit Union：
- 普吉特海湾地区
- 有竞争力的利率
- 良好的客户服务
- 强大的本地存在
专业提示： BECU通常是西雅图买家的最佳选择。利率通常比银行低0.25-0.375%，费用最低。
房贷经纪人
他们做什么： 向多个贷款机构（银行、信用社、批发贷款机构）推销您的贷款
优点：
- 可接触多个贷款机构（20-50+）
- 可以为您的情况找到最佳利率/条款
- 处理复杂情况（自雇、多个收入来源）
- 为您节省购物时间
- 通常获得批发利率
缺点：
- 经纪人费用（贷款额的0.5-1%，或由贷款机构支付）
- 对选择哪个贷款机构的控制较少
- 可能会推您去支付他们更多的贷款机构
- 质量因经纪人而异
最适合：
- 收入复杂（自雇、RSU、多份工作）
- 信用问题（需要创造性解决方案）
- 巨额贷款（经纪人有更多选择）
- 想要有人为他们购物的买家
经纪人如何获得报酬：
- 您支付：贷款额的0.5-1%（70万美元贷款为3,500-7,000美元）
- 贷款机构支付：经纪人从贷款机构获得佣金
- 组合：部分来自您，部分来自贷款机构
重要提示： 询问经纪人如何获得报酬。如果由贷款机构支付，经纪人可能会引导您去支付更高佣金的贷款机构。
西雅图经纪人： 许多优秀的本地经纪人。向您的房地产经纪人寻求推荐。寻找有西雅图高价市场和科技工作者收入经验的经纪人。
在线贷款机构
例子： Rocket Mortgage（Quicken）、Better.com、LoanDepot
优点：
- 快速预先核准（在线几分钟）
- 有竞争力的利率
- 费用低
- 方便（全部在线）
- 良好的技术
缺点：
- 个人服务较少
- 有问题时更难联系到人
- 可能不了解本地市场
- 对复杂情况灵活性较低
- 无法面对面会面
最适合：
- 精通技术的买家
- 简单、直接的贷款
- 偏好在线流程的买家
西雅图考虑： 在线贷款机构适合收入直接的W-2员工。有RSU的科技工作者可能需要更多指导。
如何比较贷款机构
不要只比较利率
要比较的内容：
- 利率
- APR（包括费用）
- 贷款机构费用
- 点数/信用
- 过户时间表
- 客户服务
- 可用的贷款项目
贷款估价单
定义： 贷款机构必须在申请后3个工作日内提供的标准化表格
关键部分：
第1页 - 贷款条款：
- 贷款金额
- 利率
- 每月本金和利息
- 提前还款罚金（应为"否"）
- 气球付款（应为"否"）
第2页 - 过户费用：
- 发起费用（贷款机构费用）
- 您无法购物的服务（评估、信用报告）
- 您可以购物的服务（产权、托管、检查）
- 税费和政府费用
- 预付款（保险、税费、利息）
- 初始托管付款
第3页 - 比较：
- 总过户费用
- 过户所需现金
- APR
- 总利息百分比（TIP）
真实比较例子
贷款机构A（大银行）：
- 利率：6.75%
- APR：6.95%
- 发起费：3,500美元
- 点数：0
- 其他费用：1,200美元
- 贷款机构总费用：4,700美元
- 月供：4,540美元
贷款机构B（信用社）：
- 利率：6.5%
- APR：6.65%
- 发起费：995美元
- 点数：0
- 其他费用：500美元
- 贷款机构总费用：1,495美元
- 月供：4,425美元
贷款机构C（经纪人）：
- 利率：6.625%
- APR：6.75%
- 发起费：0美元
- 点数：0
- 经纪人费用：2,500美元
- 其他费用：800美元
- 贷款机构总费用：3,300美元
- 月供：4,480美元
分析：
- 贷款机构B：最佳利率，最低费用，最低月供
- 比贷款机构A每月节省115美元 = 30年节省41,400美元
- 前期费用比贷款机构A节省3,205美元
- 获胜者：贷款机构B（信用社）
向贷款机构提出的问题
关于利率和费用
"我的情况今天的利率是多少？"
- 获取您的信用评分、首付、贷款金额的具体利率
- 利率每天变化
- 询问利率是否包括点数
"APR是多少？"
- APR包括费用，比单独利率更好的比较
- 较低的APR = 较低的总成本
"您的贷款机构费用是多少？"
- 发起费
- 处理费
- 承保费
- 申请费
- 贷款机构总费用应低于2,000美元
"有任何点数或信用吗？"
- 点数增加前期成本但降低利率
- 信用减少前期成本但提高利率
"总过户费用是多少？"
- 获取包括产权、托管、预付款的完整估算
- 在西雅图应为购买价格的2-3%
关于流程和时间表
"您的流程需要多长时间？"
- 预先核准：当天到3天
- 完全批准：要约接受后2-3周
- 过户：通常总共30-45天
"您需要什么文件？"
- 工资单（最近2份）
- W-2（2年）
- 报税表（如果自雇或有RSU，2年）
- 银行对账单（2个月）
- RSU归属时间表（如适用）
"您按时过户吗？"
- 询问他们的按时过户率
- 95%以上是好的
- 低于90%令人担忧
"谁将是我的联系人？"
- 贷款专员
- 处理员
- 承保人
- 如何联系他们
关于贷款项目
"您提供什么贷款项目？"
- 传统贷款
- FHA
- VA
- 巨额贷款
- 哪个最适合我的情况？
"您有处理[我的情况]的经验吗？"
- 有RSU的科技工作者
- 自雇
- H-1B签证持有者
- 首次购房者
- 巨额贷款
"您能处理西雅图的高价市场吗？"
- 巨额贷款经验
- 了解本地市场
- 与本地评估师的关系
关于服务
"您会出售我的贷款吗？"
- 大多数贷款机构将贷款出售给房利美/房地美
- 服务可能转移（您向谁付款）
- 不影响贷款条款
"如果过户前利率下降会怎样？"
- 您能以较低利率重新锁定吗？
- 浮动下调选项？
- 重新锁定的成本？
"如果过户延迟会怎样？"
- 利率锁定延期政策
- 延期成本
- 谁支付延期费用
需要注意的危险信号
压力策略
危险信号：
- "利率在上涨，您今天必须锁定"
- "这是您能找到的最佳交易"
- "不要货比三家，会损害您的信用"
- "您现在必须决定"
现实： 45天内的多次房贷查询 = 信用报告上的1次查询。您应该比较3-5个贷款机构。
费用不清楚
危险信号：
- 不提供贷款估价单
- 对费用含糊其辞
- 费用远高于竞争对手
- 过户时出现隐藏费用
现实： 贷款机构必须在3天内提供贷款估价单。所有费用都应清楚列出。
好得令人难以置信
危险信号：
- 利率明显低于竞争对手（0.5%以上）
- "无过户费用"（费用计入贷款或利率）
- 似乎不切实际的承诺
- 未审查财务状况就保证批准
现实： 贷款机构之间的利率有竞争力（在0.25%以内）。如果听起来好得令人难以置信，可能就是如此。
沟通不畅
危险信号：
- 需要几天才能回复
- 不清楚地回答问题
- 在多人之间传递您
- 您需要时无法联系
现实： 好的贷款机构在24小时内回复，应该能直接联系贷款专员。
西雅图特定考虑
巨额贷款经验
为何重要：
- 大多数西雅图/东区房屋需要巨额贷款
- 巨额贷款有更严格的要求
- 并非所有贷款机构都提供有竞争力的巨额贷款利率
要问的问题：
- "您的贷款中有多少百分比是巨额贷款？"
- "您今天的巨额贷款利率是多少？"
- "您的巨额贷款要求是什么？"
西雅图最佳巨额贷款机构：
- BECU（有竞争力的巨额贷款利率）
- 本地房贷经纪人（可接触多个巨额贷款机构）
- 一些信用社（Verity、Sound）
科技工作者收入
为何重要：
- RSU收入复杂
- 股票波动影响资格
- 并非所有贷款机构都了解科技薪酬
要问的问题：
- "您有处理RSU收入的经验吗？"
- "您如何计算RSU收入？"
- "RSU需要什么文件？"
科技工作者的最佳贷款机构：
- 靠近科技中心的贷款机构（贝尔维尤、雷德蒙德、西雅图）
- 房贷经纪人（更灵活）
- 信用社（BECU有很多科技会员）
公寓融资
为何重要：
- 许多西雅图公寓是不可担保的
- 并非所有贷款机构为不可担保公寓融资
- 公寓利率可能更高
要问的问题：
- "您为公寓融资吗？"
- "您为不可担保公寓融资吗？"
- "您的公寓要求是什么？"
公寓的最佳贷款机构：
- 组合贷款机构（保留贷款，更灵活）
- 信用社（比银行更灵活）
- 房贷经纪人（可以找到专业贷款机构）
应该比较多少个贷款机构
最佳数量：3-5个贷款机构
为何至少3个：
- 看到利率和费用的范围
- 了解什么是有竞争力的
- 谈判的筹码
为何不超过5个：
- 收益递减
- 耗时
- 比较太多会混乱
良好的组合：
- 信用社（BECU或Verity）
- 本地银行或经纪人
- 在线贷款机构（Rocket、Better）
- 您当前的银行（如果有关系折扣）
- 经纪人的推荐（如果与上述不同）
时机
何时比较：
- 购买前3-6个月（获得预先核准）
- 找到房子时（获得最终报价）
- 利率锁定前（再比较一次）
需要多长时间：
- 初始报价：1-2天
- 贷款估价单：申请后3天
- 比较：1-2天
- 总计：1周进行适当比较
摘要：关键要点
- 比较3-5个贷款机构——信用社、本地银行/经纪人、在线贷款机构
- BECU通常最适合西雅图——大多数买家的最低利率和费用
- 比较APR，而非仅利率——APR包括费用，是真实成本比较
- 获取贷款估价单——3天内必须提供，标准化便于比较
- 询问经验——如适用，巨额贷款、科技收入、公寓
- 注意危险信号——压力策略、费用不清楚、沟通不畅
- 房贷经纪人——适合复杂情况（自雇、RSU、信用问题）
- 不要急——花1周时间适当比较，可以节省1-2万美元
下一步
- 列出要联系的3-5个贷款机构
- 收集文件——工资单、W-2、银行对账单、报税表
- 联系贷款机构——请求您情况的利率报价
- 向前2-3名申请——获取贷款估价单
- 比较贷款估价单——使用APR和总成本
- 查看推荐——询问经纪人，阅读评论
- 选择贷款机构——基于利率、费用、服务和舒适度
- 获得预先核准——提交完整申请
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免责声明： 本文提供关于选择贷款机构的一般信息，不应被视为财务建议。利率、费用和贷款机构提供的产品经常变化。比较多个贷款机构并比较您具体情况的贷款估价单。