从2024年8月17日起，经纪人在带您看房前，您必须签署买方经纪协议。这不是可选的——这是NAR和解协议和行业法规的要求。
有些买家担心这是个陷阱。实际情况更简单：这份协议通过从一开始就明确关系，保护您和您的经纪人。它定义了谁代表您、您将获得什么服务，以及您的经纪人如何获得报酬。
目录
什么是买方经纪协议？
定义： 您与房地产经纪公司之间的书面合同，正式确立您们的工作关系。在华盛顿州，这受**房地产经纪关系法（RCW 18.86）**管辖。
协议确立的内容：
- 经纪人代表您利益的承诺
- 经纪人将提供的服务
- 经纪人如何及何时获得报酬
- 工作关系的持续时间
- 涵盖的地理区域和房产类型
- 终止协议的条件
为何必须签署：
- 明确法律代理关系和信托责任
- 防止对报酬产生误解
- 保护双方利益
- 符合华盛顿州法律和2024年NAR和解协议
何时签署： 在经纪人带您看任何房产之前（2024年8月17日起要求）
为何2024年发生变化
2024年8月之前：
- MLS房源中显示买方经纪人报酬
- 买家以为代理是"免费的"（由卖家支付）
- 报酬在买家与经纪人开始合作后才讨论
- 不明确的协议导致纠纷
2024年8月NAR和解协议之后：
- MLS中不再显示报酬
- 看房前必须签署书面协议
- 预先讨论并商定报酬
- 双方从第一天就了解关系
这对您意味着什么：
- 开始前就确切知道您同意的内容
- 经纪人的承诺被正式化
- 报酬透明且可协商
- 如果出现问题，您有法律保护
关键条款解释
期限：协议持续多长时间
西雅图典型期限： 90-180天（3-6个月）
为何是这个时间段：
- 西雅图平均找房时间：3-6个月
- 有时间看房、出价、谈判
- 涵盖典型的合同到过户期（30-45天）
- 避免频繁续约浪费时间
这意味着什么：
- 经纪人承诺在此期间代表您
- 您承诺只与这位经纪人合作
- 在搜索期间提供稳定性
较短期限（30-60天）：
- 如果您准备立即购买可能有效
- 如果没快速找到房子需要续约
- 造成行政负担
较长期限（6个月以上）：
- 搜索时间较长时常见
- 如果您很挑剔，提供连续性
- 对有特定要求的买家典型
地理区域
典型： 金恩郡，或大西雅图地区（金恩、斯诺霍米什、皮尔斯郡）
为何重要：
- 定义经纪人代表您的区域
- 经纪人专注于特定区域
- 确保经纪人了解当地市场
房产类型
典型： 所有住宅房产类型（独栋、公寓、联排别墅、新建房）
为何包含此项：
- 不同房产类型需要不同专业知识
- 明确代理范围
报酬：经纪人如何获得报酬
西雅图典型： 购买价格的2.5-3%
三种运作方式：
方式1：卖家支付（最常见）
- 卖家同意支付您的经纪人报酬
- 作为购买要约的一部分协商
- 您无需自掏腰包
- 在大多数西雅图交易中仍是标准做法
方式2：买家支付
- 您在过户时直接支付经纪人
- 当卖家不愿提供报酬时发生
- 在FSBO或某些新建房中更常见
方式3：混合
- 卖家支付部分金额
- 您支付差额
- 例如：卖家支付2%，您支付0.5%
实际例子：
- 购买价格：$825,000
- 商定报酬：2.5% = $20,625
- 最可能：卖家支付此金额
- 您的成本：$0（大多数情况下）
重要提示： 在大多数西雅图交易中，卖家仍然提供买方经纪人报酬以吸引更多买家。您的协议指定金额，但卖家通常会支付。
协议保护什么
对您（买家）
明确的服务期望：
- 房产搜索和看房协调
- 要约准备和谈判
- 合同管理直到过户
信托责任：
- 经纪人必须将您的利益放在首位
- 您的信息保密
- 披露重要事实
- 合理的谨慎和勤勉
报酬清晰：
- 预先知道您可能欠多少
- 过户时没有意外账单
- 关于谁支付什么的明确条款
法律追索权：
- 书面协议提供保护
- 如果出现纠纷，条款明确
对您的经纪人
时间和专业知识投入：
- 经纪人在买家客户上投入大量时间
- 协议确保这项工作获得报酬
独家代理：
- 防止买家同时使用多个经纪人
- 允许经纪人全力投入您的搜索
职业责任：
- 明确的服务范围
- 明确的责任
重要协议条款
独家性
含义： 在协议期间，您只与这位经纪人/经纪公司合作。
为何存在： 经纪人在每个客户身上投入大量时间。这防止买家同时"货比三家"多个经纪人。
您仍然可以做什么：
- 自己在线查看房源
- 参加开放日
- 研究社区
- 您的经纪人会帮助您找到的任何房产
终止条件
典型条款：
- 协议在指定日期结束
- 任何一方可以书面通知终止（通常30天）
- 如果您购买房屋自动终止
- 双方同意提前结束
大多数协议包含合理的终止条款。如果关系不顺利，专业经纪人会与您合作找到解决方案。
保护期
定义： 终止后，如果您购买经纪人带您看过的房产，经纪人可能有权获得佣金。
典型期限： 协议结束后30-90天
为何存在： 防止买家在过户前终止以避免支付佣金
公平做法： 通常只适用于经纪人专门带您看过的房产
签署前应讨论的内容
坦诚讨论：
时间表和期望：
- 您预计搜索需要多长时间？
- 您们多久沟通一次？
- 您理想的响应时间是什么？
报酬结构：
- 商定的费率是多少？
- 如果卖家不愿支付会怎样？
- 是否有您需要支付更多的情况？
工作方式：
- 经纪人如何向您发送房源？
- 看房可以多快安排？
- 出价的流程是什么？
市场状况：
- 在当前市场什么是现实的？
- 您的价格范围竞争有多激烈？
理解条款
协议中的所有内容都可以讨论。但是：
标准条款存在有充分理由：
- 期限反映典型找房时间表
- 报酬率反映市场标准
- 独家性保护经纪人对您的投资
合理的讨论：
- 澄清模糊语言
- 理解具体条款
- 讨论报酬情况
- 确认终止条件
不合理的要求：
- 与搜索现实不符的极短期限
- 试图避免任何承诺同时期望全面服务
- 要求超出正常范围的服务
需要注意的危险信号
在协议中
未经通知自动续约：
- 协议应有明确的结束日期
- 不应在未经您同意的情况下自动续约
没有终止条款：
- 应有双方终止选项
- 应指定通知要求
模糊的报酬条款：
- 应说明具体百分比或金额
- 应明确在什么情况下谁支付
过长的保护期：
- 30-90天是标准
- 6个月以上过长
不寻常的要求：
- 必须使用经纪人首选的贷款机构（非标准）
- 必须使用经纪人的验房师（非标准）
在经纪人行为中
拒绝解释条款：
- 专业经纪人欢迎提问
- 应清楚解释一切
施压立即签署：
- 您应该有时间阅读和理解
- 催促是不专业的
不愿讨论任何条款：
- 专业经纪人对自己的价值有信心
- 标准条款仍然可以讨论
成功合作
签署后，您的经纪人将：
- 设置符合您标准的房产搜索
- 安排和参加看房
- 提供市场分析和指导
- 准备和提交要约
- 代表您谈判
- 管理交易直到过户
您将：
- 沟通您的需求和偏好
- 参加看房并提供反馈
- 做出关于要约的决定
- 提供必要的文件
- 只与这位经纪人合作
您们将一起：
- 找到合适的房产
- 应对谈判
- 成功完成购买
如果您需要终止协议
大多数问题可以通过沟通解决：
- 首先与您的经纪人讨论顾虑
- 许多问题是简单的误解
- 专业经纪人希望客户满意
如果关系不顺利：
- 查看协议中的终止条款
- 按规定提供书面通知
- 专业且清楚地说明原因
- 大多数经纪公司会与您合作
终止的正当理由：
- 经纪人不回应或不沟通
- 经纪人没有展示合适的房产
- 影响您购买的重大生活变化
- 工作方式不匹配
协议保护双方，但专业经纪人理解有时关系就是不合适。
摘要：关键要点
- 从2024年8月17日起，签署买方经纪协议是必需的——没有协议经纪人不能带看房产
- 协议通过明确关系保护您和您的经纪人
- 典型条款：90-180天期限，2.5-3%报酬，独家代理
- 在大多数西雅图交易中，卖家仍然支付买方经纪人报酬
- 期限应与实际找房时间表匹配（3-6个月是典型的）
- 协议包含合理的终止条款
- 与经纪人的开放沟通可以防止误解
下一步
- 与您的经纪人进行初步咨询
- 公开讨论时间表、期望和报酬
- 签署前仔细阅读协议
- 询问任何不清楚的问题
- 自信地签署，知道双方都受到保护
- 专注于在经纪人的全力支持下找到您的房子
相关文章：
免责声明： 本文提供关于买方经纪协议的一般信息，不应被视为法律建议。协议条款因经纪公司而异，并受华盛顿州房地产经纪关系法（RCW 18.86）管辖。如有任何疑虑，请与您的经纪人讨论，或就具体法律问题咨询律师。